„Unsere Zukunft auf dem Planeten Erde hängt vor allem davon ab, ob wir in der Lage sind, intelligente Städte zu gestalten. Dafür müssen wir verstehen, dass Städte nicht aus Mauern und Straßen bestehen, sondern aus den Beziehungen zwischen Menschen”, so Zukunftsforscher Matthias Horx.
Konzept für die Herausforderungen der Zeit
In diesem Sinn geht die GGH die Herausforderungen der Zeit bei der Entwicklung des Hospitals an. Sie berücksichtigt bei der Planung der rund 600 Wohneinheiten auf dem Areal den demografischen und gesellschaftlichen Wandel, den sozialen Zusammenhalt sowie die funktionale Durchmischung. Sie achtet auf Ressourcenverbrauch, klimafreundliche Energieversorgung und die CO2-Emissionen durch Wohnen und Verkehr.
„Wir haben bereits frühzeitig ein Konzept erarbeitet und abgestimmt, das vom Gemeinderat einstimmig beschlossen worden ist“, so Peter Bresinski. „Man kann den Euro nur einmal ausgeben. Wir tun dies auf dem Hospital-Gelände so, dass der Wohnraum für viele Menschen bezahlbar ist und gleichzeitig Maßnahmen und Projekte für ein gutes Miteinander umgesetzt sowie hohe ökologische Ansprüche erfüllt werden.“
Wohnen für 30 Prozent des Einkommens
Das Entwicklungskonzept besteht aus vier Bausteinen: Wohnen, Energie, Verkehr und Städtebau. Das Wohnzielgruppenkonzept sieht vor, auch für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen Wohnraum zu schaffen. Bei 40 Prozent der Wohnungen gilt der Grundsatz, dass die Bewohner nur 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Warmmiete bezahlen müssen. Erreicht wird das mit Mitteln aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm sowie eine einkommensorientierte Zusatzförderung, die aus der Entwicklung des Quartiers finanziert wird.
Hintergrund ist die Tatsache, dass es keine staatlichen Fördermittel für Haushalte gibt, die die Einkommensgrenzen des Landeswohnraumförderungsgesetzes überschreiten. Diese können die Neubaumieten auf dem freien Markt aber auch oft nicht zahlen. Haushalte mit Einkommen bis zu den gesetzlichen Grenzen können von ihrer Kommune einen Wohnberechtigungsschein erhalten und damit eine geförderte Wohnung mit reduzierter Miete anmieten. Je weiter das Einkommen unter den Grenzen liegt, desto schwerer fällt es diesen Haushalten, auch die für eine Sozialwohnung erforderliche Miete selbst zu zahlen.
Einkommensorientierte Zusatzförderung
Die deutschlandweit einzigartige Förderung ist auf die tatsächliche Bedürftigkeit der einzelnen Mieter ausgerichtet. Die Mieter zahlen an die GGH die bei Bezug geltende Neubaumiete. Sie beträgt nach derzeitigem Stand rund 8,50 Euro pro Quadratmeter für diejenigen 20 Prozent der Wohnungen, die mit Mitteln aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm finanziert werden und für deren Anmietung ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist. Für die 20 Prozent der Wohnungen, die ohne Fördermittel errichtet werden, sind es rund 12,75 Euro pro Quadratmeter.
Aus der Differenz zwischen der Neubaumiete und der zumutbaren Miete ergibt sich die Höhe der einkommensorientierten Zusatzförderung. Sie beträgt maximal drei Euro pro Quadratmeter. Die Stadt Heidelberg prüft bei Einzug sowie alle zwei Jahre die Berechtigung und die individuelle Förderhöhe. Bezugsgrößen sind die Einkommensgrenzen des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Als maximal förderfähige Wohnungsgrößen gelten die Vorgaben der Stadt Heidelberg aus dem Wohnungsentwicklungsprogramm.
Soziale Mischung
Die Wohnungen haben kompakte Grundrisse, die die Größenvorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes bzw. des Wohnungsentwicklungsprogramms einhalten. Vorgesehen sind auch, wie bei der Entwicklung des Höllensteins in Kirchheim, spezielle Grundrisse für Alleinerziehende: Drei-Zimmer-Wohnungen mit der Größe einer Zwei-Zimmer-Wohnung, die sowohl die Bedürfnisse von einem Elternteil mit Kind als auch die Vorgaben der Wohnraumförderung berücksichtigen. Der Anteil barrierefrei zugänglicher und nutzbarer Wohnungen wird über den gesetzlichen Vorgaben liegen.
Um eine nachhaltige soziale Mischung im Hospital zu erreichen, werden zehn Prozent der Wohnungen zu etwa zehn Prozent unter dem Marktwert als Eigentumswohnungen an sogenannte Schwellenhaushalte verkauft, die die Einkommensgrenzen des Landeswohnraumförderungsgesetzes einhalten. Die Hälfte aller Wohnungen wird ohne Bindungen angeboten.
Platz für alle
Das Hospital wird ein Quartier für die Mitte der Gesellschaft, in dem alle ihren Platz finden – Menschen ebenso wie gemeinsinnstiftende Einrichtungen. Hier werden Miet- und Eigentumswohnungen für junges Wohnen, junge Familien, Mehrgenerationenwohnen und Senioren geschaffen. Gleichzeitig soll es möglich sein, im Quartier zu arbeiten – in den Erdgeschosszonen ist wohnverträgliches Kleingewerbe vorgesehen. Weitere Angebote sind das Wohnheim des Collegiums Academicum, das Montessori-Zentrum mit Kindertagesstätte, Grund- und Gemeinschaftsschule und eine Einrichtung der Lebenshilfe Heidelberg, die ihre direkt an das Hospital angrenzende Werkstatt für Menschen mit Behinderung um einen Förder- und Betreuungsbereich erweitert.
Energetisches Konzept
Beim Hospital setzt die GGH im Sinne der Klimaschutzziele der Stadt Heidelberg auf eine klimafreundliche Quartiersversorgung. Dabei ist die Leitgröße für die Bewertung der Energieversorgung und baulichen Standards vorrangig die CO2-Emission und nicht allein der Heizwärmebedarf. Durch ein Maßnahmenbündel in den Sektoren Gebäude, Energieversorgung und Verkehr/Mobilität werden auf Quartiersebene mehr CO2-Emissionen vermieden, als durch die bloße Errichtung von Gebäuden im Passivhausstandard möglich wäre. Bereits beim Bau wird auf Vermeidung von CO2-Emissionen, Ressourcenschonung und Abfallvermeidung geachtet, indem mineralisches Material aus dem Rückbau der alten Gebäude aufbereitet und bei den Neubauten wiederverwendet wird.
Der KfW-Effizienzhaus 55-Standard stellt aktuell das Optimum aus CO2-Einsparung und Kosteneffizienz dar. Die Energieversorgung der Gebäude soll technologieoffen erfolgen. Fotovoltaik-Anlagen dienen der lokalen Energieerzeugung. Es wird geprüft, ob ein zentraler Stromspeicher im Quartier möglich ist und welche finanziellen und ökologischen Vorteile eine intelligente Energienutzung z.B. mit Mieterstrommodellen bringt.
Verkehrs- und Mobilitätskonzept
Durch eine innovative Planung der Verkehrsströme lassen sich gleichzeitig Kosten und Belastungen durch den Autoverkehr sparen. Das Hospital ist durch nahegelegene Straßenbahn- und Bushaltestellen gut in den öffentlichen Nahverkehr eingebunden. Der Ausbau der Fahrradrouten zu dem und durch das Quartier soll den Radverkehr fördern.
Die GGH wird Anreize für ein alternatives Mobilitätsverhalten der künftigen Bewohner und Besucher schaffen. Das Quartier ist im Inneren vollständig autofrei. Parken ist nur möglich in einzelnen Tiefgaragen an den Rändern sowie in der Quartiersgarage an der Freiburger Straße. Für die „letzte Meile“ zwischen der Quartiersgarage und der Haustür wird es Angebote wie Lastenräder oder Bollerwägen geben, damit Lasten bequem transportiert werden können. Für Privat- und Leihfahrräder sind ausreichende Abstellmöglichkeiten in der Garage, auf den Grundstücken und im öffentlichen Raum vorgesehen. Car- und Bike-Sharing-Angebote mit E-Mobilität sind ebenfalls geplant.
Im Quartier gilt ein reduzierter Stellplatzschlüssel von 0,7 Autos pro Haushalt. Dies entspricht bereits dem benachbarten Hasenleiser, wo der tatsächliche Stellplatzschlüssel bei 0,68 Autos pro Haushalt liegt. Die GGH wird eine Hochgarage errichten, weil nichts erstellt werden soll, das keine lange Zukunft mehr hat. Mit dem Mobilitätswandel werden mittelfristig deutlich weniger Stellplätze benötigt als derzeit. Anstelle der Hochgarage können dann andere Gebäude entstehen.
Städtebauliche Ziele
Auch der Gestaltungsanspruch ist hoch. Durch Hochbauwettbewerbe sollen architektonische Vielfalt und Qualität im Quartier erreicht werden. Zur Identitätsstiftung werden Bestandsgebäude in die Entwicklung einbezogen und durch Neubauten ergänzt. Das Collegium Academicum und das Montessori-Zentrum modernisieren und nutzen markante Altbauten auf dem Areal. Die Stadt Heidelberg wird die Turnhalle und das Kino zu neuem Leben erwecken und für weite Teile der Stadtgesellschaft öffnen.
Wesentlich ist auch die Gestaltung der großzügigen Grün- und Freiräume. Sie sollen so angelegt werden, dass sie zu Verknüpfungs- und Anziehungspunkten für die benachbarten Stadtviertel werden. Das Hospital wird ein Quartier, in dem das gemeinschaftliche Miteinander und die Interaktion mit den Bewohnern im Stadtteil gefördert werden.
„Wir haben viele bereits bekannte Ansätze und Maßnahmen neu interpretiert. Durch eine geschickte Kombination von bezahlbaren Innovationen erzielen wir die bestmögliche Qualität im sozialen und ökologischen Bereich“, so Peter Bresinski. „Das Hospital wird ein sozialverträgliches und ressourcenschonendes Quartier, das sich wirtschaftlich trägt.“
