Heidelberg gehört seit Jahren zu den – je nach Auswertung – zehn bis zwanzig teuersten deutschen Städten. Der F + B Mietspiegelindex 2012 sieht Heidelberg bei den ortsüblichen Vergleichsmieten auf Platz 20 von 325. Die GGH wirkt als größter Wohnungsanbieter in Heidelberg mit 7.190 Wohnungen dämpfend auf die Mietpreisentwicklung. Ihre Nettokaltmiete entspricht mit durchschnittlich 5,47 Euro pro Quadratmeter 70 Prozent der durchschnittlichen Mietspiegelmiete von 7,85 Euro.
Unverzichtbarer Vermieter
„Für Haushalte mit geringen Einkommen ist die GGH ein unverzichtbarer Vermieter“, sagt Geschäftsführer Peter Bresinski. „Rund 3.700 unserer Wohnungen haben eine gesetzliche oder freiwillige Mietpreisbindung. Hier liegen die Mieten zwischen 3,04 Euro und 5,75 Euro pro Quadratmeter netto kalt.“ Insgesamt gab es in Heidelberg im Jahr 2011 überhaupt nur 5.581 belegungs- bzw. mietpreisgebundene Wohnungen. Hinzu kommt die großzügige Vermietung an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein: Von 619 Neuvermietungen im Jahr 2012 waren 54 Wohnungen belegungsgebunden. Tatsächlich wurden aber 192 Wohnungen an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins vermietet.
57 Prozent des Wohnungsbestands der GGH sind älter als 45 Jahre. Um die Wohnungen an die heutigen Anforderungen der Mieter anzupassen, modernisiert die Gesellschaft ihren Bestand seit Jahren strukturell und qualitativ in großem Umfang. Die entsprechenden Investitionen liegen dauerhaft bei über 10 Millionen Euro bzw. 25 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im vergangenen Geschäftsjahr waren es 20,25 Millionen Euro bzw. 41 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Qualitätsverbesserungen durch Modernisierung
In diesen Betrag fließen kleine Reparaturen, übergreifende Bestandserhaltungsmaßnahmen, Wohnungsherrichtungen sowie die umfassende Sanierung ganzer Gebäude. Seit 2012 werden beispielsweise Gebäude auf dem Boxberg mit insgesamt 558 Wohnungen energetisch saniert. In Bergheim und Handschuhsheim hat die GGH Häuser aus den 1920er-Jahren denkmalgerecht restauriert.
„Wir erhalten günstigen Wohnraum und verbessern ihn gleichzeitig in seiner Qualität. Leerstehende, nicht mehr nachfragegerechte Wohnungen erhöhen nach der Modernisierung das vermietungsfähige Wohnungsangebot“, so Peter Bresinski. Größere Maßnahmen wie in Bergheim oder Wieblingen Ost werten zudem die gesamte Nachbarschaft auf. Da in der Regel auch Bauteile gedämmt werden, sinken der Energiebedarf und der CO2-Ausstoß.
217 fertiggestellte Wohnungen 2012
Er fährt fort: „Kommunale Wohnungsunternehmen wie die GGH erfüllen wirtschaftlich erfolgreich und innovativ ihren sozialen Auftrag. Sie nehmen oft eine Vorreiterrolle ein, bevor Entwicklungen zum Trend werden. So schaffen sie auch dann neuen Wohnraum zur Miete und zum Kauf, wenn sich andere eher zurückhalten. Der GGH geht es darum, ausreichend qualitätsvollen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen.“
In Heidelberg ist das Angebot in den gefragten Lagen knapp. Hier schafft die GGH in der Bahnstadt, in Wieblingen, Kirchheim und Handschuhsheim neuen Wohnraum zur Miete und zum Kauf. 15 Prozent aller zwischen 2003 und 2011 in Heidelberg errichteten Wohnungen hat die GGH gebaut – 444 von 2.940. Im Geschäftsjahr 2012 hat sie das Volumen auf 217 fertiggestellte und 101 begonnene Wohnungen erhöht. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen die Neubauinvestitionen der GGH in Wohnraum bei knapp 11 Millionen Euro jährlich. 2012 ist die Summe mit 27,66 Millionen Euro im zweiten Jahr in Folge mehr als doppelt so hoch.
Breites Dienstleistungsspektrum
In den vergangenen Jahren hat die GGH ihr Dienstleistungsspektrum über das Hauptbetätigungsfeld der Bestandsbewirtschaftung hinaus ausgedehnt. Sie ist heute ein breit aufgestelltes Immobilienunternehmen, das weitere Aufgabenfelder der Branche abdeckt: Bau und Verkauf von Immobilien, Verwaltung und Vermietung nach Wohnungseigentümergesetz und für Dritte, Durchführung von städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Baubetreuung und Projektentwicklung sowie Facility-Management.
Die Haus- und Eigentumsverwaltung ist 2012 stark gewachsen. Mit Ausnahme der Verwaltung von Objekten der Stadt Heidelberg ist die Anzahl der verwalteten Einheiten durch vermehrte Akquise um bis zu 60 Prozent je nach Segment gesteigert worden. 1.157 Wohnungen werden für die Stadt Heidelberg, nach Wohnungseigentumsgesetz, als Bruchteilsgemeinschaft oder für Dritte mittlerweile verwaltet.
Seit 1997 ist die GGH Trägerin städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in Heidelberg. Sie betreut hier die nach Baugesetzbuch festgelegten Sanierungsgebiete Altstadt IV, Emmertsgrund, Rohrbach und Wieblingen Ost. Im Erneuerungsgebiet „Soziale Stadt Emmertsgrund“ hat die GGH die Sanierung des Bürgerhauses Emmertsgrund begleitet. In Rohrbach hat sie die Baumaßnahme für das neue Bürgeramt abgewickelt, die Vorbereitungen für den Umbau des Rathauses und des Rathausplatzes begleitet sowie die Begrünung des Straßenraums vorangetrieben.
Die GGH-Tochter Bau- und Servicegesellschaft mbH Heidelberg (BSG) hat im vergangenen Jahr drei Großprojekte abgewickelt. In der ersten Jahreshälfte hat sie ein eigenes Breitbandkabelnetz für den größten Teil des GGH-Wohnungsbestands aufgebaut. In Kooperation mit Wohnen & TeleCommunication GmbH & Co. KG (WTC) werden die Mieter hierüber seit Jahresmitte mit Radio- und Fernsehprogrammen sowie weiteren Multimediadiensten versorgt.
Seit 2011 übernimmt die BSG das Facility-Management für die Primarstufe der Internationalen Gesamtschule Heidelberg (IGH). Im Januar 2012 ist dies auf die Sekundarstufe, die Sporthallen und die Außenanlage ausgedehnt worden. Die Leistungen werden seit August ausschließlich mit eigenem Personal erbracht. Das Geschäftsfeld Facility-Management soll in den kommenden Jahren ausgebaut werden. In erster Linie plant die Gesellschaft dabei, Aufträge als Dienstleister für die Stadt anzunehmen.
Die IGH wird außerdem als ÖPP-Projekt zwischen BSG und Stadt Heidelberg umfassend saniert. Das Volumen für Primar- und Sekundarstufe beträgt rund 34 Millionen Euro. Die Sanierung der Primarstufe ist bereits abgeschlossen; die Arbeiten an der Sekundarstufe haben 2012 begonnen. Die weitgehend ungenutzte Tiefgarage wurde zum neuen Stadtarchiv umgebaut.
Auch bei der Sanierung und Ergänzung des Theaters und Philharmonischen Orchesters der Stadt Heidelberg ist die GGH tätig. Vier Jahre ist sie Projektleiterin und Bauherrenvertreterin für die Theater- und Orchesterstiftung. Das Investitionsvolumen liegt bei gut 66 Millionen Euro. Die GGH hat hier gezeigt, dass sie über ihr Kerngeschäft hinaus höchst komplizierte Baumaßnahmen mit außergewöhnlichen Anlagen erfolgreich abwickeln kann. Im November 2012 ist das Theater fristgerecht wiedereröffnet worden.
Gute Wirtschaftszahlen
Die Umsatzerlöse betragen 2012 aufgrund von Sondereffekten 75,8 Millionen Euro. Ihr Anstieg ist auf die in dem Jahr deutlich höheren Beiträge aus dem Bauträgergeschäft zurückzuführen. Die Einnahmen aus der Hausbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr um ein Prozent gestiegen. Die Eigenkapitalquote liegt bei 21,5 Prozent; der Cash-Flow beträgt 10,6 Millionen Euro. Die Bilanzsumme ist um vier Prozent auf 297,9 Millionen Euro angewachsen. Der Jahresüberschuss von 3,5 Millionen Euro bleibt vollständig im Unternehmen. Er dient der Stärkung des Eigenkapitals und steht für zusätzliche Investitionen in Modernisierung und Neubau zur Verfügung.
„Mit unserer Geschäftspolitik bedienen wir aktuelle und absehbare künftige Anforderungen des Wohnungsmarktes und der Stadtentwicklung. Dies hat uns zu einem starken Unternehmen gemacht, das über das Kerngeschäft der Wohnungsversorgung mittlerweile auch in vielen verwandten Feldern der Immobilienwirtschaft tätig ist. Seit über 90 Jahren steht dabei der Mensch im Mittelpunkt unseres Handelns – als Mieter, Käufer und nun auch vermehrt als Auftraggeber unserer Verwaltungs- und Bauleistungen“, so Peter Bresinski.
Beispielprojekte Neubau (Miet- und Eigentumswohnungen)
Mit der Revitalisierung von 340 Wohnungen in Wieblingen Ost ist die GGH Preisträger der Initiative „So wollen wir wohnen!“ des Landes Baden-Württemberg und der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen. Diese richtete sich an Projekte mit generationengerechten Wohnkonzepten für die veränderten Gesellschaftsstrukturen. Das derzeit größte Bauprojekt der GGH ist schon vor der Gesamtfertigstellung ausgezeichnet worden. Die Modernisierung von 122 teils denkmalgeschützten Wohnungen sowie die Errichtung von 136 Wohnungen sind abgeschlossen, der Bau der letzten 82 Wohnungen 2012 begonnen worden.
In der Bahnstadt hat die GGH mit den Schwetzinger Terrassen ein neues Zuhause für rund 220 Menschen geschaffen. Die Mehrfamilienhäuser mit 41 Eigentums- und 47 Mietwohnungen und sechs Ladengeschäften sowie acht Einfamilien-Stadthäuser sind 2012 fertiggestellt und bezogen worden. Die von vier Architekten gestaltete Vielfalt an Gebäudetypen und Wohnformen wird Menschen in unterschiedlichen Lebenssituationen gerecht. Das Angebot war attraktiv über Heidelberg hinaus: Von den Käufern sind 66 Prozent aus anderen Stadtteilen hinzugezogen, 16 Prozent aus der Metropolregion und 18 Prozent aus ganz Deutschland. Bei den Mietern sind es jeweils 41, 32 und 27 Prozent. Von ihnen haben 40 Prozent die Wohnraumförderung der EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG in An-spruch genommen. Sie erhalten eine um bis zu 3 Euro pro Quadratmeter reduzierte Mieter für bis zu zehn Jahre.
Für das Wieblinger Neubaugebiet Schollengewann hat die GGH mit einem gemeinsam mit SSV Architekten und Kraus Immobilien erstellten Bebauungs- und Vermarktungskonzept den entscheidenden Impuls gegeben. Auf dem größten Grundstück hat sie 57 Reihenhäuser in zwei Typen gebaut. Aufgrund der großen Nachfrage konnte sie den zweiten und dritten Bauabschnitt vorziehen und das ganze Projekt in zweieinhalb Jahren errichten. Auch dieses Gebiet ist ein wichtiger Beitrag zum städtischen Ziel, Familien in der Stadt zu halten und aus dem Umland zurückzuholen. 67 Prozent der Käufer haben bereits vorher in Heidelberg gelebt; 21 Prozent sind aus der Metropolregion zugezogen sowie 12 Prozent aus ganz Deutschland. Die GGH hat die Bebauung mit Möglichkeiten der Eigentumsförderung verbunden. 10 Prozent der Käufer haben das Grundstück im Erbbaurecht mit reduziertem Zins für Familien erworben; rund 25 Prozent der Käufer haben Mittel aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm in Anspruch genommen.
Geschäftsbericht 2012
