Die GGH hat ihr Bauvolumen in den vergangenen Jahren auf 289 Wohnungen im Jahr 2011 vergrößert. Die Zahl der Baubeginne liegt bei 122 Wohnungen; 71 Wohnungen sind fertiggestellt worden. Dementsprechend sind auch die Investitionen hoch: Mit 22,05 Millionen Euro sind sie in diesem Zeitraum um 400 Prozent gewachsen.
14 Millionen Euro für neue Mietwohnungen
Der größte Teil dieses Geldes fließt mit 14,05 Millionen Euro in das Anlagevermögen: In der Bahnstadt errichtet die Gesellschaft 47 Mietwohnungen, in Wieblingen Ost über einen Zeitraum von fünf Jahren insgesamt 218 Mietwohnungen.
„Wir entwickeln sowohl unseren Mietwohnungsbestand als auch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Bei den Projekten verfolgen wir das Ziel, bezahlbaren und qualitätvollen Wohnraum über alle Preis- und Angebotssegmente hinweg zu schaffen. Unsere Neubauten unterschreiten die Energieeinsparverordnung und sind vielfach barrierefrei. Seit mittlerweile 90 Jahren leisten wir so einen wesentlichen Beitrag zur Baukultur in Heidelberg“, sagt Geschäftsführer Peter Bresinski.
Das größte laufende Projekt ist die Revitalisierung von Wieblingen Ost. Innerhalb von fünf Jahren erneuert die GGH hier 340 Wohnungen für über 600 Mieter. 122 Wohnungen sind modernisiert worden, 218 werden in drei Bauabschnitten neu errichtet. Sie ersetzen 234 Wohnungen mit großen Defiziten in Ausstattung, Grundrissen und Wärmeschutz. Die ersten 53 Wohnungen sind 2011 fertiggestellt und bezogen worden. 83 weitere Wohnungen sind seit Herbst 2011 im Bau; die letzten 82 Wohnungen werden im August 2012 begonnen. Alle Gebäude sind KfW-Effizienzhäuser 70 nach EnEV 2009.
In Heidelbergs neuem Stadtteil Bahnstadt baut die GGH mit den Schwetzinger Terrassen 47 Mietwohnungen, 41 Eigentumswohnungen sowie acht Stadthäuser. Diese Wohneinheiten entsprechen einem Sechstel der auf den ersten Baufeldern bis 2013 geplanten Wohnungen. Im Erdgeschoss sind sechs Ladengeschäfte vorgesehen. Die ersten Wohnungen sind ab Ende Juli 2012 bezugsfertig. Vier Architekturbüros, davon drei aus der Region, haben das Ensemble entworfen. Die Grundrisse und Größen von 30 bis 139 Quadratmeter sprechen Menschen in allen Lebenslagen an; fast alle Wohnungen sind barrierefrei. Die Gebäude werden im Passivhausstandard errichtet.
Eine große Maßnahme für Eigenheimbesitzer ist das Wieblinger Schollengewann. Das Baugebiet ist ein wichtiger Beitrag zum städtischen Ziel, Familien in der Stadt zu halten und aus dem Umland zurückzuholen. Hier ist die GGH mit 57 Reihenhäusern in drei Bauabschnitten der größte Investor. Die ersten 18 Reihenhäuser sind nach gut einem Jahr Bauzeit im Juli 2011 bezogen worden. Die Nachfrage war so groß, dass der zweite und dritte Bauab-schnitt vorgezogen worden sind. Alle Gebäude sind KfW-Effizienzhäuser 70 nach EnEV 2009. Sie werden voll unterkellert, schlüsselfertig und inklusive Grundstück sowie Stellplatz verkauft.
Stark auch in der Bestandsmodernisierung
Seit der Verabschiedung der Strategie 2015 im Jahr 2007 modernisiert die GGH ihren alten Bestand strukturell und qualitativ in großem Umfang und passt ihn damit an die heutigen Anforderungen der Mieter an. In der Vorbereitungs- und Laufzeit großer Projekte wie Wieblingen Ost entsteht so vorübergehend ein überdurchschnittlicher Leerstand: 351 Wohnungen waren zum 31. Dezember 2011 nicht vermietet, weil hier ganze Häuser und Quartie-re erneuert werden.
225 Wohnungen standen leer, weil sie nach dem Auszug langjähriger Mieter umfassend modernisiert werden. Insgesamt waren 656 Wohnungen zum 31. Dezember 2011 nicht vermietet. Zur Jahresmitte 2012 ist der Leerstand der zur Modernisierung vorgesehenen Wohnungen bereits um 45 Wohnungen abgebaut worden. Der Gesamtleerstand unter Berücksichtigung aller Gründe liegt aktuell bei 568. Nach Abschluss der großen Projekte aus der Strategie 2015 wird sich der Leerstand nur noch im zweistelligen Bereich bewegen.
Die Investitionen in einen zeitgemäßen und bedarfsgerechten Wohnungsbestand bewegen sich auf dem hohen Niveau der Vorjahre. 11,64 Millionen Euro hat die GGH für die laufende Instandhaltung und Modernisierung 2011 aufgewendet – das entspricht 39 Prozent der Nettoeinnahmen aus der Jahreskaltmiete. In diesen Betrag fließen kleine Reparaturen ebenso ein wie große Objektsanierungen.
Seit Jahren sorgt die GGH außerdem bei den Betriebskosten für eine Effizienzsteigerung und eine damit verbundene Kostenreduzierung für die Mieter. Beispiele sind die Installation von Steuerungssystemen und elektronischen Hocheffizienzpumpen in den Heizungskellern, Aufzugsertüchtigungen, der Einbau von Wasseruhren und Projekte zum Abfallmanagement.
Das Ergebnis lässt sich sehen: 2011 sind erneut die Gebühren für Wasser/Kanal sowie für Abfallentsorgung gesunken. Die Heizkosten liegen mit durchschnittlich 0,91 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche deutlich unter den 1,10 Euro pro Quadratmeter, die die Mieter aller Unternehmen im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. in Baden-Württemberg im Durchschnitt zahlen. Dies liegt an der im Vergleich besseren Verteilung der Altersklassen der Gebäude, dem günstigen Hauptenergieträger Fernwärme sowie den konsequenten Modernisierungen der vergangenen Jahre.
Größter Wohnungsanbieter
Insgesamt gibt es in der Stadt dem Grundstücksmarktbericht 2010 zufolge 71.167 Wohnungen. Die GGH hat hieran mit einem Bestand von 7.185 Wohnungen im Jahr 2011 den größten Anteil. Er entspricht fast 15 Prozent der 49.696 Mietwohnungen. Mit ihren regen Neubauaktivitäten vergrößert sie ihn weiter und trägt dazu bei, die große Wohnungsnachfrage in Heidelberg mit einem diversifizierten Angebot zu bedienen.
Dazu wirkt sie aufgrund der Anzahl ihrer Wohnungen und ihrer Preisgestaltung dämpfend auf die Mietpreisentwicklung in der Stadt. Gut die Hälfte ihres Bestands hält die GGH dauerhaft für Mieter aus unteren Einkommensschichten vor. Hier hat sie sich eine Mietpreisobergrenze von 5,50 Euro pro Quadratmeter (in Preisen von 2007; aktuell 5,75 Euro) als Nettokaltmiete auferlegt.
Daneben betreibt sie eine großangelegte Bestandsentwicklung für Mieter mit mittleren Einkommen, die am Markt die größten Probleme haben, angemessene Wohnungen zu finden. Die Projekte für diese Zielgruppe sind in der Regel Neubauten, weshalb die Durchschnittsmiete des ganzen Bestands in den kommenden Jahren tendenziell steigen wird. Dabei ist die GGH auch künftig in allen Preissegmenten, die sie bedient, der günstigste Anbieter von Wohnraum in Heidelberg.
So liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete der GGH im Jahr 2011 bei 5,37 Euro pro Quadratmeter. Sie entspricht damit exakt der durchschnittlichen Sollmiete der 248 baden-württembergischen Mitgliedsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., obwohl Heidelberg zu den Städten mit den höchsten Mietpreisen in ganz Deutschland gehört. So liegt die GGH auch deutlich unter den Werten des qualifizierten Mietspiegels von 2011, der für Heidelberg eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,85 Euro pro Quadratmeter angibt.
Breites Dienstleistungsspektrum
Mit der Anzahl der Wohnungen sind in den 90 Geschäftsjahren der GGH auch die angebotenen Dienstleistungen gewachsen. Gegründet, um die Wohnungsnot nach dem Ersten Weltkrieg zu lindern, ist die Gesellschaft heute ein breit aufgestelltes Immobilienunternehmen, das alle wesentlichen Aufgabenfelder der Branche abdeckt: Bestandsbewirtschaftung, Ver-waltung und Vermietung nach Wohnungseigentümergesetz und für Dritte, Bau und Verkauf von Immobilien, Durchführung von städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnah-men, Baubetreuung und Projektentwicklung sowie seit 2011 Facility-Management.
Als Eigentumsverwalter ist die GGH auf Wachstumskurs und hat 2011 und auch schon 2012 neue Eigentümergemeinschaften akquiriert. Für die Stadt Heidelberg verwaltet sie 223 Mietwohnungen, 47 Gewerbeeinheiten und 47 Stellplätze zum 31. Dezember 2011. Nach Wohnungseigentumsgesetz sind es 24 Eigentümergemeinschaften mit 556 Eigentumswohnungen, 14 Gewerbeeinheiten und 525 Stellplätzen. Darüber hinaus verwaltet sie 14 Miet-verhältnisse für die Entwicklungsgesellschaft Heidelberg.
Seit 1997 ist die GGH Trägerin städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in Heidelberg. Sie betreut hier die nach Baugesetzbuch festgelegten Sanierungsgebiete Altstadt IV, Emmertsgrund, Rohrbach und Wieblingen Ost. 2011 hat sie die Umgestaltung der Emmertsgrundpassage abgeschlossen. Hier sind seit 2005 städtebauliche Missstände beseitigt und die Qualität der öffentlichen Aufenthaltsbereiche erhöht worden.
Als Baubetreuer für Dritte ist die GGH bei der Sanierung und Ergänzung des Theaters und Philharmonischen Orchesters der Stadt Heidelberg tätig sowie beim Bau der Kindertages-stätte auf der Schwetzinger Terrasse in der Bahnstadt und beim Umbau der Tourist-Information am Hauptbahnhof. Über ihre 2009 gegründete Tochter Bau- und Servicegesellschaft mbH Heidelberg (BSG) erbringt sie bau- und immobilienbezogene Dienstleistungen für die GGH, die Stadt sowie deren Gesellschaften und Stiftungen. Hier ist sie beim Umbau der Internationalen Gesamtschule Heidelberg in Rohrbach tätig, für die sie außerdem das Facility-Management übernimmt.
Gute Wirtschaftszahlen Bei Umsatzerlösen von rund 50,5 Millionen Euro wurde ein Jahresüberschuss von 270.000 Euro erwirtschaftet. Dieses geringe Jahresergebnis liegt an dem im Vorjahr aus Kapazitätsgründen gebildeten Gewinnvortrag von 2,2 Millionen Euro. Dadurch ist es möglich gewesen, 2011 die Eigenkapitalquote durch die Zuführung von 1,37 Millionen Euro zu den Rücklagen wie geplant weiter zu stärken. Darüber hinaus wurden 1,1 Millionen Euro als Gewinnvortrag in das nächste Geschäftsjahr übertragen. Auf das Hauptgeschäftsfeld der Wohnungsbewirtschaftung entfallen weiterhin rund 80 Prozent des Umsatzes. Die Eigenkapitalquote liegt bei 21,1 Prozent; der Cash-Flow beträgt 7,3 Millionen Euro. „Die GGH ist gut aufgestellt und verbindet mit ihrem maßvollen, aber stetigen Wachstum Wirtschaftlichkeit mit hoher sozialer Verantwortung. Daraus erwächst ein hoher Mehrwert auch für die gesamte Stadt. Seit Jahrzehnten sind wir als leistungsfähiger und sehr erfahrener Partner der Mieter und der Auftraggeber immobilienbezogener Dienstleistungen bekannt. Diesen erfolgreichen Weg setzen wir auch in den kommenden Jahren fort“, so Peter Bresinski.
