Die Bevölkerung in Deutschland wächst, aber in den gefragten Lagen fehlt Wohnraum. Deutschlandweit sinkt zudem stetig die Zahl der Sozialwohnungen. In Heidelberg sind die Wohnungen mit gesetzlicher oder freiwilliger Mietpreis- bzw. Belegungsbindung von 9.570 im Jahr 2003 auf 5.449 im Jahr 2015 zurückgegangen.
Niedrige Durchschnittsmiete
Die GGH steuert dem schon seit 2007 mit ihrer "Strategie 2015" sowie der nachfolgenden "Strategie 2025" entgegen: Unabhängig von bestehenden gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtungen hat sie für die Hälfte ihres Bestands eine freiwillige Mietpreisbindung beschlossen. Die Anzahl dieser Wohnungen beträgt konstant knapp 4.000.
Die freiwillige Bindung lag anfänglich bei 5,50 Euro netto kalt pro Quadratmeter. Allgemeine Preissteigerungen werden nur sehr zurückhaltend berücksichtigt - aktuell sind 5,91 Euro die Obergrenze. Die moderate Mietpreispolitik der GGH spiegelt sich auch in der insgesamt niedrigen Durchschnittsmiete wider. Sie beträgt 6,06 Euro pro Quadratmeter und ist damit deutlich niedriger als die durchschnittliche Mietspiegelmiete in Heidelberg von 8,40 Euro.
20 Millionen Euro für neue Mietwohnungen
Der zweite Schwerpunkt der Geschäftsstrategie ist die nachfragegerechte Entwicklung des Wohnungsbestands. 1.000 veraltete, nicht mehr marktgängige Wohnungen hebt die GGH auf Neubauniveau. Seit Einführung der Strategie hat sie 134 Millionen Euro in die Erstellung von neuen Mietwohnungen für ihren Bestand investiert. Im vergangenen Jahr waren es zum zweiten Mal in Folge über 20 Millionen Euro.
Höllenstein
Der größte Teil davon fließt in den Kirchheimer Höllenstein, der mit insgesamt 75 Millionen Euro kalkuliert ist. Hier sind 110 von 335 Wohnungen im Jahr 2016 fertiggestellt worden. Die nachfragegerechten Grundrisse und schwellenarmen Wohnungen sprechen Menschen in allen Lebenslagen an. Hinzu kommen ein Freiflächen- und Verkehrskonzept mit wenig Autoverkehr und Angebote für ein gutes Miteinander wie ein Quartiersplatz, ein Nachbarschaftstreff und ergänzende Dienstleistungen.
Eigentumswohnungen in der Bahnstadt
Insgesamt hat die GGH im vergangenen Jahr knapp 30 Millionen Euro für Neubauten aufgewendet. Sie hat 46 Eigentumswohnungen im Carré Clair in der Bahnstadt fertiggestellt und erstmalig nicht vom Plan, sondern als bezugsfertige Wohnungen vermarktet. Innerhalb von vier Monaten nach Vertriebsstart waren alle Wohnungen verkauft.
Neues Verwaltungsgebäude
Unternehmen errichten nur selten ein neues Gebäude für die eigenen Zwecke. Nach fast 40 Jahren in der Bluntschlistraße wurde der Verwaltungssitz dem Wachstum der Geschäftsbereiche sowie den Anforderungen an moderne, kundenorientierte Arbeit nicht mehr gerecht. Die GGH erstellte deshalb in der Bergheimer Straße 109 den zweiten Verwaltungsneubau in ihrer 95-jährigen Geschichte.
Seit dem Einzug im Juni 2016 arbeiten wieder alle 127 Mitarbeiter unter einem Dach - 17 von ihnen waren über drei Jahre in einem externen Bürogebäude untergebracht. Bei ihrem Neubau hat die GGH auf architektonische Qualität, Wirtschaftlichkeit und langfristige Nutzbarkeit geachtet. Auf 4.000 Quadratmetern oberirdischer Miet- und Nutzfläche ist ein modernes und offenes Konzept für eine stärker auf Kooperation ausgerichtete Arbeit verwirklicht worden. Das alte Verwaltungsgebäude wird abgerissen und durch Neubauten mit geförderten Mietwohnungen ersetzt.
Wohnraum für Flüchtlinge
Die GGH schafft auch Wohnraum für Flüchtlinge und unterstützt damit das Ziel der Stadt, die Menschen in überschaubaren Einheiten in den Stadtteilen unterzubringen. Hierfür hat sie die bestehende Gemeinschaftsunterkunft in der Henkel-Teroson-Straße um weitere Gebäude mit 12 Wohnungen und 30 Zimmern ergänzt. In Ziegelhausen hat sie zwei städtische Wohnhäuser für die Anschlussunterbringung von Flüchtlingen saniert. Hier sind 8 Wohnungen mit 20 Zimmern für rund 35 Personen entstanden. In Vorbereitung ist außerdem ein Neubau in Rohrbach mit 15 Wohnungen für 80 Menschen.
21 Millionen Euro für Modernisierungen
Die Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung bewegen sich seit Jahren auf einem sehr hohen Niveau: 21 Millionen Euro waren es 2016, der größte Betrag seit Beginn der strategischen Neuausrichtung. Damit erreicht die GGH einen Gebäudeerhaltungskoeffizienten von 40,39 Euro pro Quadratmeter. Größte Projekte sind die energetische Sanierung von 15 Gebäuden mit 558 Wohnungen auf dem Boxberg sowie von 7 Gebäuden mit 156 Wohnungen im Rohrbacher Erlenweg. Seit 2007 beläuft sich die Investitionssumme auf 152 Millionen Euro.
Mark Twain Village
Die GGH sowie die beiden Genossenschaften Familienheim und Neu Heidelberg entwickeln gemeinsam das Mark Twain Village in der Südstadt. Sie haben sich mit der Heidelberger Volksbank und der Volksbank Kurpfalz zur MTV Bauen und Wohnen GmbH & Co. KG zusammengeschlossen. Hauptgesellschafter sind die GGH und die Familienheim.
Bis zu 1.300 Wohnungen zur Miete und zum Eigentum sollen in den kommenden Jahren entwickelt werden. 70 Prozent aller Wohnungen sind für Haushalte vorgesehen, die die Einkommensgrenzen nach dem Landeswohnraumförderungsprogramm erfüllen oder unterschreiten. Das lange abgezäunte Mark Twain Village wird ein lebendiger Teil der Südstadt. 2016 sind die ersten 84 Mieterhaushalte in 11 sanierte Bestandsgebäude eingezogen. Zum Jahresende hat der Abriss von Häusern begonnen, die Platz für ein Nahversorgungszentrum mit Supermarkt, Büros, Praxen und einem Pflegeheim machen.
Immobiliendienstleister in Heidelberg
Seit 2009 erbringt die GGH über ihr Tochterunternehmen Bau- und Servicegesellschaft mbH (BSG) Immobiliendienstleistungen für die Stadt Heidelberg sowie deren Gesellschaften und Stiftungen. Aktuell errichtet die BSG in einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft mit der Stadt das Bildungs-, Betreuungs- und Bürgerzentrum B³ Gadamerplatz in der Bahnstadt. Sie plant eine Großsporthalle mit 5.000 Plätzen in Kirchheim, ist als Projektsteuerer für das Gebäudemanagement der Stadthalle zuständig und hat gemeinsam mit Heidelberg Marketing eine Machbarkeitsstudie für den Neubau eines Konferenzzentrums erstellt.
Auch private Immobilienbesitzer vertrauen auf die Expertise der GGH. Nach Jahren des Wachstums verwaltet das Unternehmen inzwischen über 1.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten für Eigentümergemeinschaften, die Stadt Heidelberg, Bruchteilsgemeinschaften sowie in der Drittverwaltung.
Wirtschaftlicher Erfolg
Die Bilanzsumme des Konzerns (GGH und BSG) beträgt inzwischen 424 Millionen Euro, das Anlagevermögen 345 Millionen Euro. Die Umsatzerlöse belaufen sich auf knapp 78 Millionen Euro. Den größten Anteil hieran hat die Bestandsbewirtschaftung mit knapp 54 Millionen Euro. Hinzu kommen 20 Millionen Euro aus dem Verkauf von Grundstücken, hauptsächlich den Eigentumswohnungen im Carré Clair.
Das Eigenkapital ist auf 82 Millionen Euro angewachsen. Die Quote liegt nun bei 19,3 Prozent. Der Cashflow beträgt über 13 Millionen Euro. 2016 hat die GGH einen Jahresüberschuss von über 6 Millionen Euro erwirtschaftet. Dieser Gewinn verbleibt wie in der Vergangenheit auch im Unternehmen. Er dient der Stärkung des Eigenkapitals steht für Investitionen in Modernisierung und Neubau zur Verfügung.
Ausblick
Bis 2021 soll der Wohnungsbestand der GGH durch weitere Bauprojekte auf über 7.500 steigen. Die Zunahme betrifft sowohl preisgebundene als auch freifinanzierte Wohnungen. Letztere liegen als Neubauten über der Durchschnittsmiete der GGH und sprechen Haushalte der Mittelschicht an, die seit Jahren zunehmend schwerer geeigneten Wohnraum in Heidelberg finden.
Die Investitionen in die älteren Häuser und Wohnungen bleiben weiterhin hoch. Der Gebäudeerhaltungskoeffizient wird auch in den kommenden drei Jahren noch deutlich über 30 Euro pro Quadratmeter betragen. Er wird erst danach auf rund 20 Euro reduziert, wenn der Großteil des Wohnungsbestands auf ein von Wohnqualität und Energieeffizienz her zeitgemäßes Niveau gebracht worden ist.
