Die GGH zeigt mit ihrer Bestandsbewirtschaftung sehr gut den Auftrag kommunaler Wohnungsunternehmen, Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitzustellen. Einerseits vermietet sie viel an Nachfrager, die sich auf dem Wohnungsmarkt traditionell schwerer versorgen können, andererseits schafft sie mit umfangreichen Modernisierungen und Neubauten ein größeres Angebot für Bezieher mittlerer Einkommen in der Stadt.
Soziale Vermietungspraxis
Im Geschäftsjahr 2014 hat sie 589 Wohnungen neu vermietet. Für 77 Wohnungen war ein Wohnberechtigungsschein erforderlich; tatsächlich wurden aber 176 Mietverhältnisse mit Wohnberechtigungsschein abgeschlossen. Auf diesem Niveau bewegen sich auch die Vermietungen der Vorjahre.
Ein Vergleich mit der städtischen Statistik verdeutlicht die soziale Vermietungspraxis ebenfalls. Während der Ausländeranteil in Heidelberg etwa 18 Prozent beträgt, erfolgten 25 Prozent aller Neuvermietungen im vergangenen Jahr an ausländische Haushalte. Als Haupteinkommen geben 28 Prozent der neuen Mieter das Arbeitslosengeld II an. Dagegen wird diese Leistung nur von etwa 4,5 Prozent der Heidelberger Bevölkerung bezogen.
56 Prozent aller Haushalte in der Stadt sind Einpersonenhaushalte. Die GGH hat im vergangenen Jahr zu 64 Prozent an Paare und Familien neu vermietet. Mit 54 Prozent überwiegen die Zweipersonenhaushalte; die anderen 46 Prozent der Haushalte haben drei oder mehr Mitglieder und darunter mindestens ein Kind. Zum Vergleich: In 15 Prozent aller Heidelberger Haushalte leben Kinder unter 18 Jahren.
Erschwingliche Mieten
Die Durchschnittsmiete der GGH liegt mit 5,83 Euro pro Quadratmeter 28 Prozent unter der durchschnittlichen Mietspiegelmiete von 8,13 Euro. Differenziert nach Stadtteilen ergibt sich eine Spanne von durchschnittlich 4,66 Euro pro Quadratmeter für GGH-Wohnungen auf dem Emmertsgrund und 8,06 Euro für solche in der Bahnstadt und der Weststadt.
Während die Zahl der miet- und belegungspreisgebundenen Wohnungen in Deutschland stark zurückgeht, hält die GGH die Hälfte ihres Wohnungsbestands freiwillig bei einer Preisobergrenze von aktuell 5,75 Euro pro Quadratmeter. Sie vermietet rund 4.000 der insgesamt rund 5.400 gebundenen Wohnungen in Heidelberg.
Hohe Investitionen in Modernisierung und Neubau
Ein Großteil des Wohnungsbestands der GGH ist vor 1960 errichtet worden. Diese Wohnungen entsprechen hinsichtlich Grundrissen, Ausstattung sowie Schall- und Wärmeschutz oftmals nicht mehr den heutigen Anforderungen. Deshalb investiert die GGH hier auf konstant hohem Niveau. Seit 2009 hat sie Wohnungen und Häuser für 91 Millionen Euro modernisiert. Bei Ausgaben von über 16 Millionen Euro im vergangenen Jahr sind das 30 Euro pro Quadratmeter für Modernisierung und Instandhaltung.
Die GGH hat in den vergangenen fünf Jahren rund 105 Millionen Euro in die Erstellung von Neubauten investiert. Davon entfallen 69 Millionen Euro auf Wohnungen für den eigenen Bestand und 36 Millionen Euro auf Wohnungen für den Verkauf. In dieser Zeit hat sie 589 Wohnungen begonnen und 461 fertiggestellt. 2014 war ein Rekordjahr: In den großen Projekten Höllenstein in Kirchheim und Carré Clair in der Bahnstadt ist mit dem Bau von 199 Wohnungen begonnen worden, so vielen wie seit Jahrzehnten nicht. Die GGH leistet einen großen Beitrag, auch im Neubausegment ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Breites Angebot an Immobiliendienstleistungen
Kommunale Wohnungsunternehmen bewirtschaften längst nicht mehr nur ihren Wohnungsbestand, sondern entwickeln sich zunehmend zu Immobiliendienstleistern mit breitem Angebot. Dabei unterstützen sie viele Themen der Stadtentwicklung. Auch die GGH ist für die Stadt Heidelberg ein wichtiger Partner, wenn es um infrastrukturelle Bauvorhaben mit hohen baulichen und finanziellen Volumen geht.
Um diese Aufgaben vom Hauptgeschäftsfeld der Wohnungsvermietung transparent abzugrenzen, hat die GGH 2009 die Bau- und Servicegesellschaft mbH Heidelberg (BSG) gegründet. Die hundertprozentige Tochter erbringt Dienstleistungen für die GGH, die Stadt und deren Gesellschaften und Stiftungen. Das umfasst vor allem soziale und kulturelle Infrastrukturprojekte, Facility-Management sowie Projektentwicklung. Das aktuell größte Projekt der BSG ist die Sanierung der Internationalen Gesamtschule Heidelberg als Öffentlich-Private Partnerschaft (ÖPP). Eine weitere ÖPP wird für den Bau des Schul- und Bürgerzentrums "B³ Gadamerplatz" in der Bahnstadt durchgeführt. Die BSG übernimmt außerdem Projektsteuerungsleistungen für das Gebäudemanagement der Stadthalle und den Neubau der Sporthalle Erlenweg der TSG Rohrbach.
Auf die Erfahrungen der GGH als Haus- und Eigentumsverwalter vertrauen immer mehr Immobilienbesitzer in Heidelberg und der Region. Mittlerweile werden 48 Eigentümergemeinschaften mit 1.015 Wohnungen verwaltet. Für die Stadt Heidelberg betreut die GGH 204 Mietwohnungen und 44 Gewerbeeinheiten. Insgesamt verwaltet die GGH 1.412 Wohnungen für Dritte.
Seit 1997 ist die GGH Trägerin städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in Heidelberg. Sie betreut hier die nach Baugesetzbuch festgelegten Sanierungsgebiete Altstadt IV, Emmertsgrund, Rohrbach und Wieblingen Ost. Unter anderem hat sie im Erneuerungsgebiet "Soziale Stadt Emmertsgrund" die Neugestaltung der Freianlagen um das Bürgerhaus Emmertsgrund und in Rohrbach die Neugestaltung des Rathaushausplatzes begleitet.
Wirtschaftlicher Erfolg
Die Bilanzsumme der GGH wächst von Jahr zu Jahr kontinuierlich an und beträgt mittlerweile knapp 346 Millionen Euro für den Konzern. Innerhalb von fünf Jahren ist das eine Zunahme von 25 Prozent. Die Umsatzerlöse des Konzerns liegen bei 61 Millionen Euro; davon entfallen knapp 45 Millionen Euro auf das Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung. Der Jahresüberschuss von 5,7 Millionen Euro bleibt vollständig im Unternehmen. Er dient der Stärkung des Eigenkapitals und steht für zusätzliche Investitionen in Modernisierung und Neubau zur Verfügung. Die Eigenkapitalquote liegt bei 20,6 Prozent; der Cash-Flow beträgt 13,7 Millionen Euro.
"In einer der gefragtesten Städte Deutschlands sorgen wir als größter Vermieter für erschwinglichen wie auch modernen Wohnraum", sagt Geschäftsführer Peter Bresinski. "Zudem bauen wir unser Dienstleistungsangebot auch in den anderen Bereichen immer weiter aus. So sind wir in der Baubetreuung, städtebaulichen Sanierung und der Sanierung oder Errichtung von sozialen Infrastruktureinrichtungen in Öffentlich-Privaten Partnerschaften mit der Stadt sehr gefragt. Mit all diesen Aktivitäten leisten wir einen wichtigen Beitrag zu einem attraktiven Stadtbild und hoher Lebensqualität in Heidelberg."
Beispielprojekte
Auf dem Boxberg werden 15 Gebäude mit 558 Wohnungen bis 2019 modernisiert. Damit befinden sich in sechs Jahren insgesamt 85 Prozent der Boxberger GGH-Wohnungen in Häusern mit einem Vollwärmeschutz. Sie alle sind zwischen 1962 und 1967 errichtet worden. Die Arbeiten umfassen Dachsanierung, Wärmedämmung der Fassaden und Kellerdecken sowie Wände im Untergeschoss zum Treppenhaus, Einbau neuer Fenster, wo energetisch notwendig, Austausch und teilweise Ergänzung von Rollläden, Balkonsanierung und Treppenhausanstrich, teilweise Umgestaltung der Hauseingänge.
In Wieblingen West werden 7 Gebäude mit 112 Wohnungen energetisch voll modernisiert. Die Arbeiten umfassen Wärmedämmung von Dach, Fassaden und Kellerdecken, Einbau neuer Fenster, Einbau neuer Wohnungstüren und einer neuen Hauseingangstür, Balkonsanierung.
2014 ist die Revitalisierung von Wieblingen Ost abgeschlossen worden. Innerhalb von sieben Jahren hat die GGH 124 zum Teil denkmalgeschützte Mietwohnungen modernisiert und 218 neu errichtet. Das Quartier kommt bei alteingesessenen wie bei neuen Mietern sehr gut an. Mit Wohnungsgrößen zwischen 36 und 108 Quadratmetern, den barrierefreien Erdgeschosswohnungen und den großen Innenhöfen werden Jung und Alt, Singles, Paare und Familien angesprochen.
Auch der Kirchheimer Höllenstein ist ein Quartier mit großem innerstädtischen Entwicklungspotenzial, das durch eine mehrjährige Revitalisierung gehoben wird. In den ersten drei Bauabschnitten werden 250 Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen errichtet. Künftig werden Mieter in allen Lebenslagen angesprochen. Alle Wohnungen sind barrierefrei erschlossen. 85 Prozent sind auch innerhalb der Wohnung inklusive Terrassen und Balkonen barrierefrei geplant. Eine Besonderheit sind kompakte Drei-Zimmer-Wohnungen, die sowohl die Bedürfnisse von Alleinerziehenden mit einem Kind als auch die Größenvorgaben der Wohnraumförderung berücksichtigen. Im vierten Bauabschnitt wird ein spezielles Wohnungsangebot für Senioren mit rund 100 Einheiten entwickelt. Ein Nachbarschaftskonzept soll den Aufbau eines lebendigen Miteinanders im gesamten Quartier unterstützen. 2014 erfolgte der Spatenstich für den ersten Bauabschnitt. Er wird Anfang 2016 fertiggestellt.
In zentraler Lage ist im September das Seniorenzentrum Boxberg/Emmertsgrund eröffnet worden. Dazu hat die GGH die Fläche in ihrem Eigentum erweitert und mit Mehrzweckraum, Büro, Foyer, Küche, Lager und neuen Sanitärräumen inklusive Behinderten-WC ausgestattet. Im Obergeschoss sind zwei Gruppenräume entstanden, die über einen Aufzug barrierefrei erreichbar sind. Die Stadt Heidelberg mietet die Räumlichkeiten von der GGH für zunächst zehn Jahre. Träger im Auftrag der Stadt ist der Caritasverband Heidelberg.
