1921 gegründet, ist die GGH seit den 1930er-Jahren der größte Vermieter in Heidelberg. Bereits zu dieser Zeit vermietet sie rund 2.000 eigene Wohnungen. Der Wohnungsbestand in der Stadt und der der GGH wachsen zudem seit gut 50 Jahren im etwa gleichen Verhältnis an - die GGH besitzt durchgehend rund 10 Prozent aller Wohnungen.
Neubau von Mietwohnungen
Besonders in den 1950er- und 1960er-Jahren wurden Wohnungen vor allem zur schnellen Versorgung der Bevölkerung mit günstigem Wohnraum errichtet. Heute entsprechen sie hinsichtlich Größe, Grundriss, Ausstattung sowie Schall- und Wärmeschutz oftmals nicht mehr den Ansprüchen der Mieter. In Heidelberg haben Wohnungen aus dieser Zeit einen Anteil von etwa 25 Prozent am Gesamtwohnungsbestand, bei der GGH von 35 Prozent. Sie passt deshalb mit ihrer Strategie 2015 und der nachfolgenden Strategie 2025 ihren Bestand an, indem sie nicht wirtschaftlich zu sanierende Wohnungen durch Neubauten ersetzt. Im vergangenen Jahr hat sie mit 26 Millionen Euro mehr als das Doppelte des langjährigen Durchschnitts für den Neubau von Mietwohnungen aufgewendet.
Höllenstein
Das größte Projekt ist die Neuentwicklung des Kirchheimer Höllensteins. 250 Mietwohnungen werden für unterschiedliche Zielgruppen in drei Bauabschnitten errichtet. Alle Wohnungen sind barrierefrei erschlossen. 212 Wohnungen sind altersgerecht schwellenarm, 22 darüber hinaus barrierefrei rollstuhlzugänglich. Ein Wohnungsangebot speziell für Senioren mit 85 Einheiten ist in einem vierten Bauabschnitt in Planung. Für alle vier Bauabschnitte wird mit einer Investition von 75 Millionen Euro gerechnet. Im Mai 2016 sind die ersten 110 Wohnungen fertiggestellt und bezogen worden.
Modernisierung des Wohnungsbestands
Auch in Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestands investiert die GGH auf konstant hohem Niveau. Hierfür lagen die Ausgaben im vergangenen Jahr bei knapp 17 Millionen Euro. Schwerpunktmäßig sind sie in die energetische Sanierung auf dem Boxberg geflossen. Hier saniert die GGH 15 Gebäude mit 558 Wohnungen bis 2019. Die Maßnahmen umfassen vor allem Dachsanierung, Wärmedämmung der Fassaden und Kellerdecken, Einbau neuer Fenster und Umgestaltung zurückgesetzter Hauseingänge. An sechs Häusern sind die Arbeiten abgeschlossen; drei weitere sind in der Ausführung.
Viele Investitionen sind von außen gar nicht sichtbar. Ein Beispiel hierfür ist der Einbau neuer Heiz- und Trinkwasseranlagen. Hierdurch lassen sich der Energieverbrauch senken, der Komfort für die Mieter durch eine bessere Regelbarkeit erhöhen und der Wartungsaufwand senken. 2015 hat die GGH rund 500.000 Euro in Heizzentralen in Rohrbach und der Altstadt investiert.
Neubau von Eigentumswohnungen
Das Angebot der GGH richtet sich auch an Kaufinteressenten von Wohnungen und Eigenheimen. Im Frühjahr 2016 ist das zweite Projekt in der Bahnstadt fertiggestellt worden, das Carré Clair. 96 Eigentumswohnungen im Passivhausstandard hat die GGH gemeinsam mit der GWH Bauprojekte GmbH aus Frankfurt errichtet. 46 davon entfallen auf die GGH. Sie sind bezugsfertig seit April 2016 im Vertrieb und alle platziert. Weitere Projekte für Eigenheimerwerber sind in Vorbereitung. Im Geschäftsjahr 2015 wurden 9 Millionen Euro in dieses sogenannte Umlaufvermögen investiert.
Miethöhe
Durch ihre Größe und die moderate Mietpreispolitik wirkt die GGH regulierend auf das Heidelberger Mietpreisniveau. 2015 lag ihr Wohnungsbestand bei 6.994. Der Rückgang gegenüber den Vorjahren ist eine Folge der Entwicklung des Höllensteins, wo vorübergehend mehr Wohnungen abgerissen als im Neubau fertiggestellt worden sind. Die durchschnittliche Miethöhe betrug 5,95 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht 71 Prozent der durchschnittlichen Mietspiegelmiete von 8,40 Euro. Wie in den Vorjahren unterliegen rund 4.000 Wohnungen der GGH einer gesetzlichen bzw. freiwilligen Mietpreis- und/oder Belegungsbindung. Insgesamt gibt es in Heidelberg etwa 5.400 Wohnungen mit Bindungen.
Vermietung
Die Zahl der Mietinteressenten ist deutlich auf rund 1.900 gestiegen. Bis 2012 waren es noch weniger als 1.000. Die große Nachfrage liegt nicht nur am Bevölkerungszuwachs der Stadt und der Attraktivität der GGH als preisgünstiger Vermieter, sondern auch an der veränderten Aufstellung des Unternehmens. 2015 ist zusätzlich zur bisherigen, schriftlich auszufüllenden Selbstauskunft ein schnelles und einfaches Online-Bewerbungsverfahren eingeführt worden.
Dem großen Interesse steht eine geringe Anzahl an freien Wohnungen gegenüber. Sowohl die Fluktuationsrate mit 6,4 Prozent als auch die Leerstandsquoten sind gesenkt worden. Marktbedingt war zum Jahresende nur 1 Prozent der Wohnungen nicht vermietet. Im Zusammenhang mit laufenden Modernisierungs- oder Neubauprojekten standen weitere 3 Prozent leer. Dementsprechend ist auch die Zahl der neu vermieteten Wohnungen auf 497 gesunken.
Konversion in der Südstadt
Für die Entwicklung des Mark Twain Villages haben sich die GGH, die Baugenossenschaften Familienheim und Neu Heidelberg, die Heidelberger Volksbank und die Volksbank Kurpfalz zur Projektgesellschaft MTV Bauen und Wohnen GmbH & Co. KG zusammengeschlossen. Sie schafft hier in den kommenden Jahren bis zu 1.300 Wohnungen und erhöht damit die Wohnfläche gegenüber dem Bestand um mehr als die Hälfte. Insgesamt entstehen rund 114.000 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche sowohl in Bestandsgebäuden als auch in Neubauten. 323 Millionen Euro sollen bis 2025 in diese Stadtentwicklung investiert werden.
Nach den Vorgaben des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Heidelberg schafft die MTV Bauen und Wohnen auf der Konversionsfläche Wohnraum, der für einen Großteil der Gesellschaft bezahlbar ist. Dementsprechend sind 70 Prozent der Miet- und Eigentumswohnungen für Haushalte vorgesehen, die die Einkommensgrenzen nach dem Landeswohnraumförderungsprogramm erfüllen oder unterschreiten. Die ersten 80 sanierten Wohnungen werden seit Juli 2016 vermietet.
Weitere Immobiliendienstleistungen
Die GGH baut ihr Angebot an Immobiliendienstleistungen für die Stadt Heidelberg und andere Auftraggeber weiter aus. Hierfür hat sie 2009 die Bau- und Servicegesellschaft (BSG) als hundertprozentige Tochter gegründet. Die BSG realisiert bereits das zweite Großprojekt mit der Stadt Heidelberg. Nach den sehr guten Erfahrungen mit der Öffentlich-Privaten-Partnerschaft zur Sanierung der Internationalen Gesamtschule Heidelberg ist 2015 ein zweiter ÖPP-Vertrag geschlossen worden, um das Bildungs-, Betreuungs- und Bürgerhaus B³ am Gadamerplatz in der Bahnstadt zu bauen.
Des Weiteren ist die GGH als Haus- und WEG-Verwalter, Facility-Manager, Baubetreuer und Träger von städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen aktiv. So betreut sie knapp 1.100 Wohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz, 202 Mietwohnungen für die Stadt Heidelberg sowie knapp 200 Wohnungen in der Drittverwaltung und für Bruchteilsgemeinschaften. 2015 hat sie über die BSG Projektsteuerungsleistungen für das Gebäudemanagement der Stadthalle und den Neubau der Sporthalle Erlenweg der TSG Rohrbach erbracht.
Wirtschaftliche Kennzahlen
Die Bilanzsumme des Konzerns ist um knapp 15 Prozentpunkte auf 396,8 Millionen Euro gestiegen. Auch das Anlagevermögen ist weiter angewachsen und liegt jetzt bei 318,6 Millionen Euro. Die Umsatzerlöse betragen 51,9 Millionen Euro, davon 48,5 Millionen Euro aus der Hausbewirtschaftung. Die Eigenkapitalquote liegt bei 19,1 Prozent; der Cash-Flow beträgt 12,9 Millionen Euro. Der Jahresüberschuss von 4,8 Millionen Euro verbleibt im Unternehmen und dient somit der Stärkung des Eigenkapitals.
Ausblick
Heidelberg ist attraktiv und zieht immer mehr Menschen an. Der wachsende Bedarf an Wohnraum führt allerdings zu steigenden Mieten und Kaufpreisen. Die GGH als größter Wohnungsanbieter ist hier besonders gefragt. In ihrem Fokus stehen Einwohner mit geringen und mittleren Einkommen. Für beide Gruppen wird es zunehmend schwerer, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Derzeit plant und baut die GGH über 500 Mietwohnungen. Hinzu kommt ihre Beteiligung an der Konversionsgesellschaft MTV Bauen und Wohnen. Auch neue Eigentumsprojekte für Familien werden vorbereitet. Gleichzeitig unterstützt die GGH die Anschlussunterbringung von Flüchtlingen. Die bestehende Unterkunft in der Henkel-Teroson-Straße wird erweitert, neue in Rohrbach und Ziegelhausen gehen noch in diesem Sommer in die Umsetzung.
Das Geschäftsjahr 2015 bestätigt erneut: Mit ihren Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt sowie ihrem umfangreichen Angebot an Immobiliendienstleistungen trägt die GGH dazu bei, dass Heidelberg eine attraktive und für langjährige Bewohner wie Neubürger lebenswerte Stadt ist und bleibt.
