Die Bestandsgebäude erfüllen längst nicht mehr die Bedürfnisse an zeitgemäßes Wohnen. So haben sie keine oder nur sehr kleine Bäder, die teils nachträglich in die Loggien eingebaut worden sind. 75 Prozent der Wohnungen sind Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen mit weniger als 60 Quadratmetern Wohnfläche. Dazu haben sie häufig Durchgangszimmer und, im Fall der Bauten von 1929, nur sehr kleine Fenster bei gleichzeitig langen Räumen und niedrigen Deckenhöhen. Baualterstypisch verfügen sie nur über mäßigen Brand-, Schall- und Wärmeschutz. Keines der Gebäude ist barrierearm, sodass ältere Mieter ihre Wohnung aufgeben müssen, sobald sie auf Hilfsmittel angewiesen sind.
Dementsprechend lassen sich die Wohnungen nach Auszügen von Bewohnern immer schlechter neu vermieten. Inzwischen hat sich ein Leerstand von über einem Drittel aufgebaut. Mit einer Quartiersentwicklung kann die GGH auch im Höllenstein wieder ihren gesellschaftsvertraglichen Zweck erfüllen, eine sozial verantwortbare Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen.
Sie hat deshalb das Quartier bereits 2006 in das 1.000-Wohneinheiten-Programm ihrer Strategie 2015 aufgenommen, mit dem 1.000 Wohnungen auf Neubaustandard gebracht werden. Zu diesem Programm gehört beispielsweise auch die erfolgreiche Stadterneuerung in Wieblingen Ost. Hier wie im Höllenstein wohnen die Mieter künftig in modernen und lebendigen Quartieren, die sozial und ökologisch entwickelt worden sind. Mit den Erneuerungen werden außerdem die Ziele des Stadtentwicklungsplanes und der Stadtteilrahmenpläne erfüllt.
Durchgrüntes Quartier mit hoher ästhetischer Qualität
Für den Höllenstein hat die GGH Ende des vergangenen Jahres eine Mehrfachbeauftragung mit acht Architekturbüros aus Heidelberg sowie aus Frankfurt, Köln und Berlin durchgeführt. Ihre Aufgabe war es, ein durchgrüntes Quartier mit Wohngebäuden für alle Lebensphasen der unteren und mittleren Einkommensschichten zu entwerfen. Die eingereichten Pläne wurden von einer Jury bewertet, in der Bernd Stadel (Erster Bürgermeister der Stadt Heidelberg und Aufsichtsratsvorsitzender der GGH), Annette Friedrich (Leiterin des Stadtplanungsamtes), Judith Marggraf und Werner Pfisterer (Mitglieder des Gemeinderats und des Aufsichtsrats der GGH) sowie Peter Bresinski (Geschäftsführer der GGH) und Ronald Odehnal (Leiter der Stabsstelle Projektentwicklung der GGH) saßen.
Die einstimmige Entscheidung fiel auf den Entwurf des Büros Mronz – Schaefer Architekten in Zusammenarbeit mit Lill + Sparla Landschaftsarchitekten aus Köln. Der Entwurf überzeugt sowohl durch seine städtebaulichen und architektonischen Qualitäten als auch durch die angebotenen Wohnungstypen und -grundrisse. Annette Friedrich sagte in ihrer Begründung: „Im Quartier werden mehrere Gebäudeensembles durch die unterschiedliche Anordnung ähnlicher Baukörper gebildet. So entstehen abwechslungsreiche Raumbilder und differenzierte Freiräume mit vielfältigen Wege- und Sichtbeziehungen. Die architektonische Gestaltung ist wohltuend zurückhaltend in Material- und Farbwahl. Sie gewinnt durch eine geschickte Staffelung von Höhe und Tiefe der Baukörper sowie die plastische Wirkung der Loggien hohe ästhetische Qualität.“
Wohnungsmix auch mit Grundrissen speziell für Alleinerziehende
Die GGH wird alle Neubauten in ihrem Bestand halten und die Wohnungen vermieten. Geplant sind 17 drei- und viergeschossige Gebäude, teils mit zusätzlichem Staffelgeschoss. Die 319 neuen Wohnungen haben ein bis fünf Zimmer mit dem Schwerpunkt auf familiengerechten Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen.
Im Höllenstein werden künftig auch die besonderen Wohnbedürfnisse von Alleinerziehenden optimal berücksichtigt: Für sie sollen Wohnungsgrundrisse entwickelt werden, die eine flexible Teilung eines Raumes in Wohn- und Schlafbereich ermöglichen und zugleich die Vorgaben der Förderstellen an die Wohnungsgrößen erfüllen. Auf dem regulären Wohnungsmarkt finden Alleinerziehende bislang kaum Wohnungen, die sowohl ihren Ansprüchen als auch den Anforderungen der Förderstellen gerecht werden. Die meisten Gebäude erhalten einen Aufzug und werden schwellenarm errichtet, sodass auch ältere Mieter möglichst lang in ihrer eigenen Wohnung leben können. Über eine Form Betreuten Wohnens wird auch nachgedacht.
Für einen Teil der Wohnungen werden Fördermittel im Wohnungsentwicklungsprogramm der Stadt Heidelberg beantragt. Räumlichkeiten für quartiersbezogene Gemeinschaftsaktivitäten, eventuell auch Appartements für Besucher, sollen angeboten werden. Hinzu kommen die abwechslungsreichen Freiflächen, die eine hohe Aufenthaltsqualität mit neuen Fußwegeverbindungen, Ruhe- und Spielzonen schaffen. Erdgeschosswohnungen erhalten eigene Mietergärten. Für Fahrräder, Kinderwägen und Rollatoren gibt es überdachte Abstellbereiche direkt neben den Eingängen. Auch die Müllentsorgung wird innovativ sein: Die Mülltonnen werden unterirdisch aufgestellt und von den Mietern über abschließbare Einwurfschächte von oben gefüllt. Pkws werden in vier Tiefgaragen mit 320 Parkplätzen oder auf 65 oberirdischen Besucher-Parkplätzen abgestellt.
Bestandsmieter werden von Umzugsmanagern betreut
Die alteingesessenen Mieter des Höllensteins werden mit großem Aufwand und Feingefühl von Umzugsmanagern der GGH betreut. Die Mitarbeiter greifen dabei auf ihre Erfahrung aus anderen großen Modernisierungsprojekten wie der Blauen Heimat in Handschuhsheim, in Kirchheim, Wieblingen und im Pfaffengrund zurück. Alle Bestandsmieter erhalten eine gleich- oder höherwertige Wohnung, deren Kaltmiete je nach Quadratmeterzahl und Miethöhe im Vergleich zur vorigen subventioniert wird.
Die Mitarbeiter fragen sämtliche Vorstellungen für die künftigen vier Wände genau ab und bieten eine entsprechende Auswahl. Die alteingesessenen Mieter haben außerdem das Erstbezugsrecht für die Neubauten bei einer ebenfalls subventionierten Miete. Die Mehrzahl kann sogar direkt von der alten in eine solche neue Wohnung umziehen, da sie über einen Zeitraum von vier Jahren in aufeinanderfolgenden Bauabschnitten errichtet werden. Umzugskosten übernimmt die GGH.
Die Bewohner sind am 17. April bei einer Versammlung über das Projekt und den geplanten Ablauf informiert worden. Sie haben die Veränderungen positiv aufgenommen. Daran schließen sich Einzelgespräche an. „Wir bereiten unsere Mieter ausführlich und lang im Voraus auf den Umzug vor“, erläutert Peter Bresinski. „Gerade ältere Menschen haben am Anfang Bedenken, was da auf sie zukommt. Wir bauen schnell Vertrauen auf, weil wir intensiv auf die Menschen eingehen.“ Der erste Bauabschnitt soll 2013 beginnen, sodass genügend Zeit für die Umzugsplanungen der ersten Bewohner besteht.
„Großes innerstädtisches Entwicklungspotenzial“
„Wir wecken das große innerstädtische Entwicklungspotenzial des Höllensteins und machen ihn wirklich zu einem einmaligen Quartier“, so Peter Bresinski. „Der zeitgemäße Wohnungsbau in einem schönen Wohnumfeld wird die Menschen ansprechen. Wir erreichen eine soziale Durchmischung mit schwellenarmen, preisgünstigen Wohnungen, die gleichzeitig alters- und familiengerecht sind.“ Die Infrastruktur ist hervorragend: Im unmittelbaren Umfeld befinden sich Kindergärten, Schulen, Sportanlagen, Seniorenbetreuungseinrichtungen und Geschäfte sowie der S-Bahnhof Kirchheim/Rohrbach.
Die Maßnahme wird in vier Bauabschnitten realisiert, für die jeweils rund 18 Monate Bauzeit kalkuliert sind. Abbruch und Baubeginn für den ersten Abschnitt sind für 2013 geplant. Bis dahin werden die Pläne weiter ausgearbeitet und der Bauantrag eingereicht. Bei kontinuierlichem Baugeschehen wird eine Fertigstellung des letzten Bauabschnitts für Anfang 2017 angestrebt.
