Die Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen (KoWo) hat am 3. Mai mit rund 60 Vertretern sowie 15 Gästen in Ludwigsburg getagt. Im Mittelpunkt stand das Thema Energieeffizienz mit zwei Impulsreferaten sowie einer anschließenden Podiumsdiskussion.
Die Wohnungswirtschaft investiert bereits seit Jahrzehnten in die energetische Modernisierung ihrer Bestände. Zwischen 1990 und 2009 lag die jährliche Sanierungsrate bei den im GdW Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen organisierten Unternehmen, in dem auch die KoWo Mitglied ist, bei 1,7 Prozent für umfassende energetische Sanierungen und bei 1,4 Prozent für energetische Teilmaßnahmen. Damit liegen diese Unternehmen deutlich über dem bundesweiten Sanierungsrate von jährlich rund 1 Prozent.
Die von der Politik geplante Anhebung der Sanierungsrate auf jährlich 2 bis 3 Prozent stellt die Unternehmen jedoch vor große Herausforderungen: Die effizientesten Sanierungen sind bereits ausgeführt worden, und vielfach sind die Sanierungsmaßnahmen zur Erreichung der geforderten Einsparungsziele nicht wirtschaftlich - beispielsweise, weil es sich um Baudenkmale handelt oder der Wohnraum preisgebunden ist. Gleichzeitig soll die staatliche Förderung für Sanierungsmaßnahmen gekürzt werden. Dies war der Anlass, Vertreter der Wohnungswirtschaft mit Vertretern der dena und des baden-württembergischen Umweltministeriums zu einer Podiumsdiskussion einzuladen.
Studien zur Wirtschaftlichkeit
In ihren Impulsreferaten stellte die Referenten Stefan Schirmer (dena) und Alexander Peischl (Luwoge consult) Studien zur Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen im Wohnungsbestand vor. Grundsätzlich kommen beide Einrichtungen zum Ergebnis, dass energetische Sanierungen dann wirtschaftlich sind, wenn sie mit ohnehin anstehenden Instandhaltungsmaßnahmen kombiniert werden. Die im Auftrag der Investitionsbank Berlin von Luwoge consult und empirica erarbeitete Studie zeigt, dass die Wirtschaftlichkeit auch von den lokalen Marktgegebenheiten und den vorhandenen Gebäudetypen beeinflusst wird.
Die dena proklamiert dagegen vor allem eine differenzierte Betrachtung der Kosten einer Sanierung. Sie unterscheidet zwischen Kosten, die den Wohnwert verbessern, Instandsetzungskosten für den Erhaltungsaufwand eines Gebäudes (Sowiesokosten) und energieeffizienzbedingten Mehrkosten.
dena: Energetische Sanierungen sind wirtschaftlich
So lassen sich als Ergebnis aus ihrer Modellstudie mit 330 hocheffizienten Sanierungen solche mit einer Energieeinsparung von 70 Prozent warmmietenneutral umsetzen. Sie rentieren sich also durch das gesetzlich mögliche Mieterhöhungspotenzial auch für den Eigentümer und nicht nur für den Mieter, dessen Nebenkosten deutlich sinken. Bei einer Sanierung mit einer 80-prozentigen Energieeinsparung dagegen sind die energieeffizienzbedingten Mehrkosten schon so hoch, dass hier zusätzlich Förderanreize geschaffen werden sollten.
Die Annahmen der dena sorgten bei der anschließenden Podiumsdiskussion für Widerspruch. Ingrid Vogler vom Referat Energie, Technik, Normung des GdW stellte fest, dass eine Erhöhung der Sanierungsrate auf 2 Prozent mit dem derzeitigen Fördervolumen nicht zusammenpasse. Gute und bezahlbare Standards ließen sich bei vermieteten Wohnungen auch dann erreichen, wenn nicht das Maximum an energetischen Sanierungen durchgeführt werde. Ohnehin entfielen nur fünf Prozent der deutschen CO2-Immissionen auf die Beheizung vermieteter Wohnungen im Geschosswohnungsbau, sodass die letztendliche Einsparung hier nicht den ehrgeizigen Zielen der Bundesregierung entsprechen werde.
GdW: Andere Ausgangsbedingungen in der Praxis
Der GdW erkennt an, dass die dena mit ihrer Studie Mut machen will zu energetischen Sanierungen. Applaus erhielt Frau Vogler für ihre Aussage, dass die Teilung in Sowiesokosten und energetisch bedingte Mehrkosten zwar gut gedacht sei, aber in der Praxis nicht umzusetzen. Sie kenne kein Wohnungsunternehmen, das mit den in der Studie angegebenen Modernisierungskosten auskomme.
Auch Bernd Klotter, Prokurist der GBG Mannheim, kritisierte die immer strenger werdenden Anforderungen an energetische Sanierungen. Eine Sanierung koste in jeder Region ungefähr das gleiche, während aber die Wirtschaftlichkeit durch das marktbedingte Mieterhöhungspotenzial stark unterschiedlich ausfalle. Dies müsste bei den gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden.
Für die dena ist jedes gut sanierte Gebäude eine gute Investition für die nächsten 40 bis 50 Jahre sei. Selbst in weniger angesehenen Wohngegenden ließen sich laut Stefan Schirmer gut sanierte Gebäude viel besser vermieten. Sanierungen seien durchaus nicht nur in Hamburg oder München wirtschaftlich. Deutschland könne sich bei dem bisher Erreichten in der Energieeinsparung sehen lassen.
Umweltministerium: Instrumentenmix bei der Förderung notwendig
Einen Instrumentenmix bei der Förderung hält Gregor Stephani, Leiter des Referats "Grundsatzfragen des Klimaschutzes und Recht" im Umweltministerium Baden-Württemberg, für notwendig. Die Immobilienwirtschaft könne nicht nur auf staatliche Förderung setzen, sondern müsse auch das Potenzial für Mieterhöhungen nutzen und den Mieter an den Sanierungen beteiligen, durch die er bei den Nebenkosten deutliche Einsparungen hat. Es sei besser, höhere Kaltmieten zu bezahlen als stetig steigende Energiekosten.
Einig waren sich alle Teilnehmer unter der Moderation von Dagmar Lange, Redakteurin der Immobilien Zeitung, dass die Diskussion über Energieeffizienz-Standards in Deutschland auf hohem Niveau stattfindet. Die kommunalen Wohnungsunternehmen stehen ebenso wie die dena und die Bundes- und Landesgesetzgeber hinter energetischen Sanierungen - das für die beteiligten Akteure sinnvolle Niveau ist der Anlass für intensive Debatten.
Über die KoWo In der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen, kurz KoWo, haben sich rund 60 kommunale und landkreisbezogene Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen. Sie verwalten über 130.000 Mietwohnungen und gehören mit einem Investitionsvolumen von über 250 Millionen Euro zu den wichtigsten Auftraggebern der heimischen Bauwirtschaft. Ziel der seit 1990 bestehenden Vereinigung ist es, ihre spezifischen Interessen auf Landesebene zu vertreten und zu bündeln.
