„Auf unsere Entwicklung von Wieblingen Ost sind wir sehr stolz“, so GGH-Geschäftsführer Peter Bresinski. „Wir haben hier eine qualitätsvolle Quartierserneuerung mit Seele und Identifikationspotenzial für eine lange Zeit vorgenommen und so das Quartier neu belebt. Mit Wohnungsgrößen zwischen 36 und 108 Quadratmetern, den barrierefreien Erdgeschosswohnungen und den großen Innenhöfen sprechen wir Jung und Alt, Singles, Paare und Familien an. Ohne die explizite Bezeichnung als ‚Mehrgenerationenquartier‘ haben wir durch gute Planung genau das erreicht.“
Die beiden für die Vermietung zuständigen Mitarbeiter Markus Bernock und Jochen Ranzenberger ergänzen: „Wieblingen Ost ist eine unserer schönsten Wohnanlagen. Im Verhältnis zur Konkurrenz sind die Neubauwohnungen mit einer Kaltmiete von 8,50 Euro pro Quadratmeter sehr günstig, und von der Ausstattung sowie den geräumigen Grundrissen und Freianlagen her suchen sie ihresgleichen. Die Nachfrage war so hoch, dass wir die Wohnungen fünfmal hätten vermieten können.“
Wieblingen „weiter gebaut“
Innerhalb von sieben Jahren hat die GGH Wieblingen Ost neu entwickelt. In der Mannheimer Straße, Oberfeldstraße, Hermann-Treiber-Straße sowie der Liselottestraße sind 2008 und 2009 Gebäude mit 124 Wohnungen modernisiert worden. Bei weiteren 234 Wohnungen in diesem Gebiet waren die Defizite in der Ausstattung und im Zuschnitt sowie im Wärmeschutz so groß, dass sich die GGH für Abriss und Neubau entschieden hat. Diese Wohnungen ließen sich nach dem Auszug von Mietern kaum noch weitervermieten.
Für die Neubebauung wurde 2007 ein Architektenwettbewerb ausgerichtet, den das Kölner Büro Architektei GmbH klar gewonnen hat. Dieser Entwurf entwickelt Wieblingen weiter, indem er auf der Grundstruktur der vorhandenen Bebauung im Stadtteil aufbaut. Gleichzeitig wurde das Neue nicht gescheut. Die Zeilenhäuser an den Straßen werden durch hervortretende, farbig abgesetzte Treppenhäuser akzentuiert. Etwas zurück versetzt stehen Punkthäuser mit Flachdach und Holzfassade. Die maximal dreigeschossige Bauweise mit halböffentlichen Zugängen ins Quartier unterstützt nachbarschaftliche Begegnungen sowie das gemeinschaftliche Interesse am Werterhalt.
Intensives Umzugsmanagement für Bestandsmieter
Abriss und Neubebauung erfolgten in drei Bauabschnitten zwischen 2009 und 2014. Die alteingesessenen Mieter hat die GGH mit eigenen „Umzugsmanagern“ wie Jochen Ranzenberger intensiv betreut. Er und seine Kollegen haben ihnen alternative Wohnungen mit besserer Ausstattung angeboten und die Umzüge organisiert. Für die Neubauten hatten die Mieter das Erstbezugsrecht bei subventionierter Miete. Über 80 Prozent von ihnen sind im Quartier bzw. in Wieblingen geblieben. Jochen Ranzenberger: „Wir haben schnell Vertrauen aufgebaut, weil wir auf die Mieter und ihre Vorstellungen eingegangen sind. Viele von ihnen haben einen Großteil ihres Lebens in den alten Wohnungen gelebt; da verstehen wir natürlich, dass diese ihnen lieb und teuer sind. Wir haben es geschafft, dass sie sich auch in ihren neuen Wohnungen schnell eingelebt haben und zuhause fühlen.“
„Eine derartige städtebauliche Entwicklung ist eine große Herausforderung für alle Beteiligten“, sagt Peter Bresinski. „Wir haben viel Zeit investiert, um die Bewohner und die für ein solches Projekt wesentlichen Akteure zu überzeugen, und freuen uns über die hervorragende Resonanz unserer Mieter sowie die breite Akzeptanz des Projekts in der Stadt und bei den Nachbarn. So ist es auch ein Beispiel für die erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen GGH, Mietern, Mieterbeirat, Mieterverein, Nachbarn und städtischen Akteuren.“
Landesweit ausgezeichnet
Über die Stadtgrenzen hinaus hat Wieblingen Ost Bekanntheit erlangt durch die Initiative „So wollen wir wohnen“ des Landes Baden-Württemberg und der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen. Die Initiative unter der Schirmherrschaft von Ministerpräsident Winfried Kretschmann richtete sich an Projekte mit generationengerechten Wohnkonzepten für die veränderten Gesellschaftsstrukturen. 2012, noch vor der Gesamtfertigstellung, ernannte sie das Quartier zum Preisträger in der Kategorie „Nachhaltige Quartiere“. In der Laudatio heißt es: „Durch die Nachverdichtung mit Punkthäusern sowie ein differenziertes Freiflächenkonzept gelang ein bewusst generationsintegrierender Ansatz: Variable Wohnungsgrößen und -typen […] sorgen für eine neue, stabile Durchmischung der Altersstruktur. Die begrünten Wohnhöfe sprechen insbesondere Familien mit Kindern und ältere Bewohner an.“
„Die erfolgreiche Umsetzung dieser Revitalisierung und ihre ‚Krönung‘ durch die Auszeichnung bestätigen uns in unserem sozialen und nachhaltigen Wirtschaften“, so Peter Bresinski. Über 45 Millionen Euro hat die GGH in Wieblingen Ost investiert. „Wir unterstützen mit dieser Quartierserneuerung außerdem die Ziele des Stadtentwicklungsplans und des Stadtteilrahmenplans. Beide Pläne streben eine städtebauliche, ökologische und sozial ausgeglichene Entwicklung an, die wie hier beispielhaft umgesetzt haben.“
Aufwertung eines gewachsenen Quartiers
Die Neubauten sind als KfW-Effizienzhäuser 70 nach EnEV 2009 errichtet. Sie benötigen also höchstens 70 Prozent der Energie, die ein Neubau derzeit verbrauchen darf. Während der Primärenergiebedarf der Altbauten im Schnitt 102 kWh pro Quadratmeter und Jahr betrug, liegt er bei den Neubauten bei durchschnittlich 31 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Damit wird der CO2-Ausstoß um zirka zwei Drittel gesenkt; pro neuer Wohneinheit wird rund eine Tonne CO2 im Jahr vermieden. In den Bestandsgebäuden sind die Keller und Geschossdecken gedämmt und neue Fenster eingebaut worden. Hinzu kommt der minimierte Flächenverbrauch: Die Neubauten wurden nicht auf der grünen Wiese errichtet, sondern ein gewachsenes Quartier wurde aufgewertet.
„Wieblingen Ost war unser bis dahin größtes Projekt, das wir in jeder Hinsicht erfolgreich umgesetzt haben. Dies motiviert uns zusätzlich für unsere Neuentwicklung des Kirchheimer Höllensteins, die mit 319 Neubauwohnungen einen noch viel größeren Umfang hat. Mit solchen Projekten modernisieren wir nicht mehr nachfragegerechten Bestand und gehen die Herausforderungen künftiger gesellschaftlicher Entwicklungen vorausschauend an“, so Peter Bresinski.
