Der Konzern in Zahlen
Strategie 2035
Die GGH handelt langfristig und orientiert sich seit ihrer Gründung an den Bedürfnissen ihrer Mieterinnen und Mieter und der Menschen in Heidelberg. Sie bietet Wohnraum für Menschen mit unterschiedlichen Lebensentwürfen und richtet ihr Angebot an spezielle Nachfragegruppen wie Seniorinnen und Senioren, Alleinerziehende, Studierende oder Flüchtlinge. Schwerpunkt ihrer Bemühungen liegt dabei auf der Errichtung und dem Erhalt von qualitätsvollen und lebenswerten Quartieren, die das soziale Miteinander stärken.
Zunehmend spielen ökologische Aspekte eine Rolle. Die GGH fühlt sich als Gesellschaft innerhalb des Konzerns Stadt Heidelberg den Klimaschutzzielen der Stadt verpflichtet und bündelt ihre Maßnahmen in einer eigenen Klimastrategie
Mit vielfältigen Energieeffizienzmaßnahmen leistet die GGH ihren Beitrag zum Klimaschutz. So hat sie bereits einen großen Teil der Wohnungen teilweise oder vollständig energetisch saniert und damit die CO2-Emissionen im Bestand gesenkt. Im Branchenvergleich investiert die GGH seit Jahren überdurchschnittlich in Modernisierungen und Sanierungen. Der Wandel der wohnungswirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen sowie zentrale Herausforderungen wie Bestandserweiterung, Klimaschutz und Digitalisierung erfordern eine Anpassung der bisherigen Strategie. Die Lösungen greifen ineinander und können nur von einem wirtschaftlich und zukunftsorientiert handelnden Unternehmen erfolgreich bewältigt werden. Die GGH macht ihr bisheriges Engagement stärker sichtbar und weitet es aus.
Soziales
Die GGH ist die größte Vermieterin in Heidelberg und Garantin für bezahlbares Wohnen. Sie wird weiterhin eine maßgebliche Rolle bei den großen Flächenentwicklungen in Heidelberg spielen. Sie erweitert ihren Wohnungsbestand überproportional zum Wachstum der Stadt und berücksichtigt dabei Bevölkerungsgruppen, die sich auf dem freien Wohnungsmarkt nur schlecht versorgen können. Durch ihre moderate Mietpreispolitik wirkt sie dämpfend auf das Mietniveau in der Stadt.
Wohnungssuchende mit geringem oder mittlerem Einkommen finden bei der GGH Wohnraum zu einer bezahlbaren Miete. Hierbei ist es unerheblich, ob der Wohnraum öffentlich gefördert ist oder nicht. Die GGH wird für alle Bestandswohnungen (ohne spezielle Subjektförderung) eine einheitliche, freiwillige Mietpreisbindung für Haushalte unterhalb der Einkommensgrenzen des Wohnberechtigungsscheines einführen und hiermit zu einer Mietgerechtigkeit beitragen sowie einer übermäßigen Pro-Kopf-Flächeninanspruchnahme entgegenwirken.
Die GGH ist für Personen, die aufgrund ihrer persönlichen Lebensverhältnisse nur schwer Zugang zum Wohnungsmarkt finden, die erste Ansprechpartnerin. Rund 500 GGH-Wohnungen sind an die Stadt Heidelberg und „soziale“ Institutionen (AWO, Obdach e.V., Jugendagentur, Lebenshilfe, Paulusheim etc.) für Wohnungsnotfälle und besondere Bedarfsgruppen vermietet. In Zusammenarbeit mit der Fachstelle für Wohnungsnotfälle werden jährlich weitere rund 60 Wohnungen an Haushalte in prekären Lebenssituationen direkt vermietet. Diese erfolgreiche Zusammenarbeit setzt die GGH in bewährter Weise fort.
Unter den Aspekten einer Stadt der kurzen Wege, des Fachkräftemangels und der Sicherung der Attraktivität des Standorts Heidelberg ist die GGH Initiatorin, Treiberin und Partnerin für besondere Wohnprojekte. So hat sie bereits Wohnraum für Auszubildende und Studierende realisiert und baut derzeit ein Wohnheim für Beschäftigte des Universitätsklinikums Heidelberg. Weitere Objekte auch in Zusammenarbeit mit Firmen und Organisationen werden angestrebt.
Die GGH versteht sich nicht nur als Anbieterin von Mietwohnungen, sondern ist sich ihrer Verantwortung für das soziale Zusammenleben in ihren Wohngebäuden und Quartieren bewusst. Mit vielfältigen Maßnahmen und im Dialog mit den Mieterinnen und Mietern leistet sie einen großen Beitrag, dass in ihren Quartieren ein aktives, nachbarschaftliches Miteinander gelebt wird. Typische Beispiele hierfür sind die Unterstützung von Quartiersmanagements und Concierge-Angeboten, Ombudsleute oder die Mieteraktion „Gemeinschaft schenken“.
Der Bedarf an zusätzlichen Beratungs- und Unterstützungsleistungen für Mieterinnen und Mieter nimmt mit dem demografischen und gesellschaftlichen Wandel weiter zu. Die GGH wird ihr Angebot zukünftig noch intensivieren. Insbesondere ältere Mieterinnen und Mieter sollen dabei unterstützt werden, so lange und so selbstständig wie möglich in einer Wohnung der GGH leben zu können.
Ziele
1. Erhöhung des Wohnungsbestandes auf 9.500 Wohnungen bis 2035: Bei Neubau 50 Prozent öffentlich geförderte Mietwohnungen, 25 Prozent frei finanzierte Mietwohnungen, 25 Prozent der Einheiten zum Verkauf
Seit Beginn der Strategie 2015 im Jahr 2007 hat die GGH pro Jahr durchschnittlich 90 Wohnungen fertiggestellt. Mit der jetzigen Zielsetzung sollen pro Jahr 150 bis 160 Wohnungen errichtet werden. Derzeit beträgt der Anteil der 7.370 GGH-Wohnungen an den Mietwohnungen in Heidelberg 15 Prozent.
2. Mietgerechtigkeit: Mieterinnen und Mieter mit Wohnberechtigungsschein zahlen eine geringere Miete unabhängig von der Finanzierung der Wohnung
Haushalte mit eigenem Einkommen und Wohnberechtigungsschein erhalten in Bestandswohnungen grundsätzlich einen Mietnachlass von 10 Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete (ohne eventuellen Modernisierungszuschlag). Der Nachlass wird sowohl für geförderte als auch frei finanzierte Wohnungen gewährt. Transferleistungen wie Wohngeld, SGBII-Leistungen etc. werden auf den Mietnachlass angerechnet
3. Flächengerechtigkeit: Im frei finanzierten Wohnungsbau wird nur die nach Anzahl der Haushaltsmitglieder angemessene Wohnfläche (Anlehnung an das LWoFPr) gefördert. So sollen Fehlbelegungen reduziert bzw. vermieden werden.
Die Wohnfläche pro Person in Baden-Württemberg ist von 36,4 Quadratmetern im Jahr 1986 über 40,3 Quadratmeter 2000 auf 46,7 Quadratmeter im Jahr 2020 gestiegen. Einfamilienhäuser machen 61 Prozent der Wohneinheiten in Baden-Württemberg aus. Die geschätzte Wohnfläche pro Person in Wohnungen der GGH beträgt 35 Quadratmeter. Die Revitalisierungsmaßnahmen in Wieblingen Ost und im Höllenstein zeigen, dass nachfragegerechte Grundrisse und eine Belegungspolitik im Sinne der Flächengerechtigkeit zu einer durchmischten und zufriedenen Mieterschaft beitragen. Hier ist die Wohnfläche pro Person von 46 auf 27 bzw. 23 Quadratmeter gesunken. An dieser Stelle greifen darüber hinaus soziale Gerechtigkeit und Klimaschutz ineinander – der hohe Energieverbrauch beim Wohnen hängt auch mit der seit Jahren steigenden Wohnfläche pro Kopf zusammen.
Ulrike und Michael Brinzer leben seit den 1980er Jahren in der Blauen Heimat in Handschuhsheim.
Maßnahmen
1. Erhöhung des Neubauvolumens, Aufstockungen und Ergänzungen im Bestand sowie Ankauf von Wohnungsbeständen
Voraussetzung für die Erhöhung des Neubauvolumens ist die Verfügbarkeit von Grundstücken. Die Möglichkeiten auf den Konversionsflächen und zur Innenentwicklung (Wieblinger Weg in Wieblingen, Kaiser-/Ringstraße sowie Stadtwerke-Areal in Bergheim) werden bereits weitgehend genutzt. Weitere Potenziale bieten Aufstockungen und Ergänzungen im Bestand, sofern diese nicht am Widerstand der Mieterinnen und Mieter und/oder Nachbarinnen und Nachbarn scheitern. Erste Dachgeschossausbauten befinden sich bereits in der Umsetzung.
2. Barrierefreiheit im Neubau über die Anforderungen der LBO hinaus, Reduzierung von Barrieren im Bestand
Die GGH wendet sich an viele Zielgruppen und stellt die Bewohnerinnen und Bewohner und ihre Bedürfnisse in den Vordergrund. Ihre Neubauten und Bestände entwickelt sie mit dem Ziel, durch ein differenziertes Wohnraumangebot sozial und generationenübergreifend Menschen mit unterschiedlichen Lebensentwürfen anzusprechen.
Bei Neubauten werden die Anforderungen zur schwellenfreien Zugänglichkeit und barrierefreien Nutzung der Wohnungen über die Vorgaben der LBO hinaus umgesetzt.
3. Ausbau der Onlinekommunikation und Online-Services für Mieterinnen und Mieter
Die Bedeutung der Onlinekommunikation nimmt mit dem Generationenwandel zu; das Telefon wird als Kontaktmöglichkeit eine immer kleinere Rolle spielen.
2020 hat die GGH die Mieter-App „GGH Für Mich“ eingeführt, für die sich bereits 3.259 Mieterinnen und Mieter registriert haben. Die hier zur Verfügung gestellten Informationen zum Mietverhältnis und zu Dienstleistungen wie Gästewohnungen, E-Ladesäulen und wichtigen Einrichtungen der Stadt werden laufend erweitert.
Ökologie
Die GGH leistet einen aktiven Beitrag zu Klimaschutz und Nachhaltigkeit vor dem Hintergrund ihrer sozialen Verantwortung und der Notwendigkeit wirtschaftlichen Handelns. Sie zeigt den Weg hin zu einem klimaneutralen Wohnungsunternehmen und beschreitet diesen konsequent. Dabei ist sie sich der Herausforderung bewusst, Klimaschutz so auszugestalten, dass er auch für Haushalte mit unterem und mittlerem Einkommen bezahlbar ist.
Die Leitgröße für die Bewertung der Energieversorgung und baulichen Standards ist die CO2-Emission. Die Reduktion wird technologieoffen und mit Maßnahmen in verschiedenen Sektoren geplant und umgesetzt. Dabei geht es um eine kluge Auswahl an Maßnahmen, die sowohl zu den Nachhaltigkeitszielen beitragen als auch nutzerfreundlich sind und keine hohen Folgekosten haben.
Die GGH verfolgt das Ziel der Klimaneutralität ihrer Gebäude und nutzt hierzu sowohl die Potenziale der Gebäudesanierung bzw. eines niedrigen Verbrauchsstandards beim Neubau als insbesondere auch der Versorgung mit regenerativer, möglichst lokal erzeugter Energie. Ohne substanzielle Beiträge der Energiewirtschaft ist Klimaneutralität im Gebäudesektor nicht zu erreichen.
Nachhaltigkeit geht für die GGH über die Vermeidung von CO2 hinaus und umfasst auch die Anpassung der Liegenschaften an den Klimawandel, die Gestaltung von Freiflächen, die Förderung der Artenvielfalt sowie den Schutz der Ressourcen.
Ziele
1. Reduzierung der CO2-Emissionen bis 2030 um 50 Prozent im Vergleich zum Jahr 2000 (Bilanzierung in der in der Wohnungswirtschaft üblichen Kenngröße kg/m² Wohnfläche)
Berechnungsgrundlage sind hierbei die Verbrauchsdaten aus den Abrechnungen (Endenergieverbrauch für Raumwärme und Warmwasser). Berücksichtigt werden CO2-Äquivalente. Zielgröße 2030: 11-14 kg/m² p.a.
2. Reduzierung der CO2-Emissionen bis 2035 auf weniger als 10 kg/m² Wohnfläche
Das Klimabündnis der Wohnungswirtschaft, die Initiative Wohnen.2050, hat das Ziel von 0 kg/m² CO2-Emissionen bis 2045. Zu diesem Ziel hat sich die GGH ebenfalls verpflichtet. Dies kann allerdings nur durch eine Wärmeversorgung zu 100 Prozent durch erneuerbare Energien und der Produktion von erneuerbaren Energien erreicht werden.
Maßnahmen
1. Steigerung der energetischen Gebäudesanierungen im Bestand
Die GGH hat in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten bereits bei vielen Gebäuden die Heizungsanlagen modernisiert, Bauteile gedämmt und auch komplette energetische Sanierungen durchgeführt (beispielsweise Boxberg und Erlenweg in Rohrbach).
Geplant ist eine Sanierung der GGH-Bestände. Hierbei werden die schlechtesten Gebäude zuerst saniert, um die CO2-Emissionen zügig weiter zu reduzieren. Es werden Sanierungsfahrpläne für alle Liegenschaften erstellt.
2. Energetischer Standard für Neubau Effizienzhaus 55, für Sanierungen im Bestand mindestens Effizienzhaus 100 (angestrebt wird grundsätzlich Effizienzhaus 70)
Verfolgt wird der Ansatz einer wirtschaftlichen Optimierung über den Lebenszyklus durch Reduzierung des Energieverbrauchs und effiziente Nutzung erneuerbarer Energien. Der KfW-Effizienzhaus 55-Standard stellt im Neubau das Optimum aus CO2-Einsparung und Kosteneffizienz dar. Er wird kombiniert mit Photovoltaik und möglichst regenerativer Energieversorgung (je nach Standort Fernwärme, Wärmepumpen).
Bei allen Neubauten wird geprüft, ob der Effizienzhausstandard 40 möglich ist. Hierbei ist zu beachten: Je höher der bauliche Standard, desto höher der ökologische Fußabdruck durch graue Energie, der in der Lebenszyklusbetrachtung mitberücksichtigt werden muss.
Der Effizienzhausstandard 100 für Sanierungen im Bestand gilt als Minimalziel. Es wird grundsätzlich geprüft, ob ein höherer Standard erreicht werden kann und wirtschaftlich darstellbar ist.
„Die sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Aspekte miteinander ins Gleichgewicht zu bringen, verstehen wir als echte Nachhaltigkeit.”
Peter Bresinski, Geschäftsführer GGH und BSG
3. Technologieoffene und quartiersbezogene Konzepte zur Minderung des CO2-Ausstoßes und der Energieproduktion auf Quartiersebene
Das Quartier ist die effektivste Handlungsebene, um Klimaschutz und bezahlbares Wohnen durch Konzepte mit möglichst viel Wärme und Strom aus erneuerbaren Energien zu verbinden. Es ist notwendig, die Senkung des Energieverbrauchs mit einer regenerativen Energieversorgung sowie digitaler Überprüfung und Optimierung der Effizienz zu kombinieren.
Die Quartiersbetrachtung beinhaltet auch eine zunehmende Unterstützung von E-Mobilität. Die GGH hat mit den Stadtwerken im Juni 2020 eine Rahmenvereinbarung über die Schaffung von öffentlicher Ladeinfrastruktur auf den Liegenschaften der GGH getroffen. Sie stellt den Stadtwerken unentgeltlich Flächen zur Erstellung und zum Betrieb von E-Ladestationen zur Verfügung.
4. Erweiterung des Fernwärmenetzes im Bestand zur Umstellung der gasversorgten Gebäude auf Fernwärme, alternativ auch auf Wärmepumpen
Derzeit werden rund 60 Prozent der GGH-Gebäude mit Fernwärme beheizt; 40 Prozent mit Erdgas. Ziel ist es, weitere Gebäude und Quartiere an die Fernwärme anzuschließen.
Die Stadtwerke Heidelberg sind stark in der Fernwärme und bauen das Fernwärmenetz kontinuierlich aus. Die Stadtwerke wollen den Anteil der Fernwärme am Wärmemarkt auf 50 Prozent steigern; 47 Prozent sind erreicht. heidelberg WÄRME ist zu 50 Prozent CO2-frei und besteht zu über 25 Prozent aus erneuerbaren Energien. Bis 2030 wollen die Stadtwerke heidelberg WÄRME weitestgehend CO2-frei liefern.
5. Ausbau der Photovoltaik auf allen technisch und wirtschaftlich geeigneten Dächern in Kooperation mit den Stadtwerken oder anderen Partnern
Der Ausbau der Photovoltaik auf allen technisch und wirtschaftlich geeigneten Dächern ist wichtiger Bestandteil dieser Klimastrategie. Die Dächer müssen für die Installation einer Anlage geeignet (u.a. Statik, Dachneigung und Ausrichtung) und ihr Zustand so gut sein, dass die nächsten 20 bis 25 Jahre keine Sanierung ansteht.
Die vorhandenen Module auf GGH-Gebäuden im Bestand haben derzeit eine Nennleistung von insgesamt 1.700 kWp. In Planung und Prüfung befinden sich neue PV-Anlagen in Kirchheim, Ziegelhausen und Wieblingen, weitere Quartiere sollen folgen.
Die entsprechende Vereinbarung mit den Stadtwerken Heidelberg sieht vor, bis zum Jahr 2035 alle geeigneten Flächen mit PV-Anlagen auszustatten.
Angestrebt wird ein jährlicher Ausbau mit einer Anlagenleistung von ca. 800 kWp. Dies entspricht etwa 4.500 Quadratmeter Dachfläche.
Der Ausbau von Photovoltaik auf allen technisch und wirtschaftlich geeigneten Dächern erfolgt in Kooperation mit den Stadtwerken oder anderen Partnern.
6. Gebäudeautomation und Nutzung der Verbrauchsdaten, um Einsparpotenziale zu realisieren
10 bis 20 Prozent Einsparung von Heizenergie und damit CO2-Emissionen sind durch eine Mischung aus Anlagenoptimierung und guter Mitwirkung der Nutzerinnen und Nutzer möglich. Das Wärmebedürfnis ist entscheidend – nicht jeder Person reichen die unter anderem vom Mieterbund empfohlenen Temperaturen von 20 bis 22° C in Wohnräumen aus.
Energieeffizienz braucht Monitoring und Steuerung. Wärme und Warmwasser können in Gebäuden noch besser erzeugt und eingesetzt werden. Mieterinnen und Mieter sollten durch Technik dabei unterstützt werden, ihren Bedarf energiebewusst zu regeln. Anlagen sollten durch digitale Steuerung auf die aktuelle Nachfrage optimal reagieren und durchgehend effizient arbeiten.
7. Umfassendes Nachhaltigkeitskonzept mit den übergeordneten Zielsetzungen Klimaneutralität, Ressourcenschutz, Klimaresilienz, Flächenentsiegelung und Artenvielfalt
Die Klimastrategie führt zu einem klimaneutralen Gebäudebestand und unterstützt damit das Ziel des Pariser Abkommens, den globalen, durchschnittlichen Anstieg der Temperatur auf 1,5 Grad zu begrenzen.
Die Nachhaltigkeitsstrategie hat zum Ziel, den Verbrauch natürlicher Ressourcen in der Bewirtschaftung, im Neubau und in der täglichen Arbeit der GGH zu reduzieren. Mit der Gestaltung der Häuser und Freiflächen leistet die GGH einen Beitrag zum Stadtklima (Klimaresilienz, Anpassungsmaßnahmen an Trockenheit, Hitze, Starkregen) und zum Wohlbefinden der Menschen und fördert gleichzeitig die Artenvielfalt in der Stadt.
8. Fortlaufende Aufklärung und Einbeziehung der Mieterinnen und Mieter und Beratungsservices
Sanierungen erbringen in der Praxis nicht die berechneten Einsparungen – im Gegenteil, einige Jahre nach der Sanierung sind oft sogar steigende Verbräuche festzustellen (Performance Gap und Rebound-Effekt). Die Mieterinnen und Mieter müssen deshalb intensiv in die Strategie einbezogen werden. Dies erfolgt durch Schulung, emotionale Ansprache und Nudging, ggf. künftig auch mit zunehmender Digitalisierung durch Gamification. 10 bis 20 Prozent Einsparung sind durch eine gute Mitwirkung möglich. Darüber hinaus muss bei allen Beteiligten die Motivation zum Handeln gestärkt werden.
9. Regelmäßiges Monitoring
Eine fortlaufende CO2-Bilanzierung und Evaluierung des Sanierungsfahrplans ist unerlässlich zur Beurteilung des bereits Erreichten und ggf. Anpassungen der geplanten Maßnahmen. Die Ergebnisse der Bilanzierung werden regelmäßig veröffentlicht.
Fotos: GGH/Christian Buck